الحد الأقصى لأسعار الشراء والإيجار في قطاعات الإسكان

الوضوح للأطراف المطورة 

من خلال تحديث الأسعار سنويًّا، نحرص على أن تكون مستويات أسعارنا متوافقة قدر الإمكان مع الوضع الراهن في سوق الإسكان. وهذا يوفر أفضل الضمانات لتنفيذ مشاريع بناء مساكن ذات جودة كافية، ويضمن التوازن الصحيح بين السعر والجودة في المباني الجديدة. ونقوم بتحديد الحد الأقصى لأسعار الشراء والإيجار لضمان قدر الإمكان أن تكون المساكن الجديدة في متناول مختلف فئات الدخل. ومن خلال تحديث الأسعار سنويًا، نوفر الوضوح للجهات المطورة، مما يعزز تقدم عملية بناء المساكن. 

المبادئ التوجيهية للبلدية 

نُصنف المساكن الجديدة إلى أربعة شرائح سعرية:  

1. رخيصة: في متناول ذوي الدخل المنخفض (حتى الحد الأقصى للدخل المسموح به للإسكان الاجتماعي)
   في عام 2026، سيبلغ هذا الحد 51,537 يورو للأسرة المكونة من فرد واحد و56,910 يورو للأسرة المكونة من أكثر من فرد واحد (وزارة VRO، 2025)
2. متوسط التكلفة-1: في متناول من يبلغ دخلهم مرة ونصف متوسط الدخل
   من المتوقع أن يبلغ الدخل المتوسط في عام 2026 ما مقداره 48,000 يورو (مركز التخطيط الاقتصادي، 2025). وبذلك، يبلغ الدخل الذي يعادل مرة ونصف الدخل المتوسط 72,000 يورو لعام 2026.
3. متوسط التكلفة-2: في متناول ذوي الدخل الذي يصل إلى ضعف متوسط الدخل
4. التكلفة: في متناول ذوي الدخل المرتفع (ابتداءً من ضعف متوسط الدخل) 

نحدد الأسعار القصوى (بعد خصم التكاليف) للمساكن المخصصة للبيع استنادًا إلى الحد الأقصى لأعباء التمويل المرتبطة بدخل الأسرة. ولهذا الغرض، نستخدم جداول أعباء التمويل الصادرة عن NIBUD. وتستخدم مؤسسات الرهن العقاري هذه الجداول لتقييم الطلبات ولضمان الرهن العقاري الوطني (NHG). 

• نستند في ذلك إلى نموذج التمويل 100%. لكن في الواقع العملي، ستكون الصورة أكثر تنوعًا فيما يتعلق بخيارات التمويل المتاحة للأسر. فبعض الأسر تمتلك مدخرات، وفي كثير من الحالات، سيتمكن الأشخاص الذين ينتقلون من مسكن مملوك من الاستفادة من القيمة الزائدة لمسكنهم الحالي. 
• نطبق معدل فائدة يبلغ 3,5% لعام 2026. ويُعد هذا المعدل حالياً معدل فائدة سائد لقرض عقاري مع ضمان NHG ومدة 10 سنوات، لمسكن جديد. وتتميز المنازل الجديدة، بحكم تعريفها، بكفاءة عالية في استهلاك الطاقة، لأنها ملزمة قانونًا بالامتثال لمتطلبات BENG الخاصة بالبناء المستدام. وهي تحمل تصنيف A+++. ويقدم العديد من مقدمي قروض الرهن العقاري خصمًا على سعر الفائدة للمنازل الجديدة.  
• تشير التوقعات العامة إلى أن أسعار الفائدة ستظل مستقرة في عام 2026. وتشير العديد من مؤسسات الرهن العقاري إلى أنها تتوقع أن تظل أسعار الفائدة على الرهن العقاري مستقرة في عام 2026، مع احتمال حدوث ارتفاع طفيف.
• بسبب التضخم في عام 2025، شدد معهد NIBUD معايير أعباء التمويل. وهذا يعني أن الأسر ذات الدخل نفسه ستتمكن من الاقتراض بمبالغ أقل في عام 2026. ونتيجة لارتفاع الأسعار، لن تتمكن هذه الأسر من تخصيص سوى نسبة أقل من دخلها لتغطية تكاليف السكن. ويؤدي ذلك إلى زيادات محدودة في الحدود المسموح بها لقطاعي «الشراء بأسعار منخفضة» و«الشراء في الفئة المتوسطة-1».
• بالنسبة للمساكن عالية الكفاءة في استخدام الطاقة والمساكن ذات الاستهلاك الصفر-على-العداد (التصنيف A++++ و A++++ مع ضمان على التوالي)، يفترض NIBUD أن سعر الشراء الصافي (v.o.n.) قد يزيد بمقدار 5.000 يورو و 15.000 يورو على التوالي عن سعر منزل من التصنيف A+++. تتميز هذه المساكن باستهلاك أقل للطاقة أو عدم استهلاكها على الإطلاق. ولذلك، تتوفر مساحة تمويلية أكبر للقرض العقاري. 

الحدود من منظور سياسة الدولة 

إن حرية اتخاذ القرار على مستوى بلديتنا محدودة، لأن الحكومة المركزية تضع عددًا من القيود التي يتعين علينا الالتزام بها. وينطبق ذلك على: 

• الحد الأقصى للإيجار الأساسي لمسكن اجتماعي: 932,93 يورو / شهريًّا 
• الحد الأقصى للإيجار الأساسي لمسكن إيجار متوسط التكلفة: 1,350,87 يورو / شهريًّا
  في قانون الإيجار الميسور، تم تحديد شريحة الإيجار المتوسط لتشمل المساكن التي تتراوح نقاطها بين 144 و186 نقطة وفقًا لنظام تقييم المساكن (WWS). يبلغ الحد الأقصى لإيجار المسكن الذي يحصل على 186 نقطة WWS 1,228.07 يورو اعتبارًا من 1-1-2026. بالنسبة للمباني الجديدة، ينص القانون على زيادة قدرها 10% للمساكن التي سيتم شغلها بعد 1-7-2024 والتي يبدأ بناؤها قبل 1-1-2028. وبذلك، يبلغ الحد الأقصى للإيجار للمساكن الإيجارية متوسطة التكلفة في المباني الجديدة 1,350,87 يورو شهريًّا.
• السعر الأقصى لشراء منزل سكني متوسط التكلفة: 420,000 يورو (بعد خصم الضرائب).  

كان الحد الأقصى لسعر القيمة الصافية (v.o.n.) لمنزل متوسط السعر مخصص للبيع هو الحد الأقصى للتكاليف المحدد من قبل NHG حتى عام 2022. وفي عام 2023، تم تجميد هذا الحد انطلاقًا من اعتبارات القدرة على تحمل التكاليف، ويخضع للتعديل السنوي اعتبارًا من عام 2024. ويُشار الآن إلى الحد الأقصى لسعر العقار قبل الضرائب (v.o.n.) لمنزل متوسط التكلفة مخصص للبيع من قبل الحكومة المركزية بـ‘حد القدرة على تحمل التكاليف’ في عام 2026، سيبلغ حد تكلفة NHG 470.000 يورو، بينما سيبلغ حد القدرة على تحمل التكاليف 420.000 يورو.

الحد الأقصى لأسعار الشراء والإيجار لعام 2026 

بناءً على المبادئ الأساسية المذكورة أعلاه، توصلنا إلى الأسعار التالية: 

الحد الأقصى لأسعار الشراء والإيجار حسب القطاع اعتبارًا من 1-1-2026 

	رخيصة	متوسط المدى-1	متوسط المدى-2	المدة
السعر الأقصى وفقًا لقيمة السوق	€265.000	€335.000	€420.000	أكثر من 420.000 يورو
الحد الأقصى للإيجار الأساسي	€932,93	€1.140,00	€1.350,87	أكثر من 1,350,87 يورو

• إذا كانت الوحدة السكنية تحمل تصنيف A++++ أو تصنيف A++++ مع ضمان، فإن الحد الأقصى لسعر «v.o.n.» يزيد بمقدار 5.000 يورو و15.000 يورو على التوالي عن أسعار «v.o.n.» المذكورة أعلاه للمساكن التي تستوفي الحد الأدنى القانوني لمتطلبات BENG في المباني الجديدة.
• الأسعار المذكورة لا تشمل سعر شراء أو إيجار مكان وقوف السيارات.
• يبلغ السعر الأقصى (بعد الضرائب) لموقع مخصص للمقطورات السكنية بأسعار معقولة 63,500 يورو، وقد ارتفع هذا السعر بالتوازي مع الحد الأقصى لتكاليف NHG مقارنة بعام 2025 (+4,4%).

لأغراض المقارنة، فيما يلي الحد الأقصى لأسعار الشراء والإيجار في عام 2025 

	رخيصة	متوسط المدى-1	متوسط المدى-2	المدة
السعر الأقصى وفقًا لقيمة السوق	€260.000	€330.000	€405.000	أكثر من 405.000 يورو
الحد الأقصى للإيجار الأساسي	€900,07	€1.100,00	€1.303,30	أكثر من 1,303,30 يورو

سيبلغ السعر الأقصى بعد خصم الضرائب لموقع إقامة المقطورات بأسعار معقولة 61,000 يورو في عام 2025.