Prix maximaux d'achat et de location dans les différents segments du marché immobilier résidentiel

Une plus grande clarté pour les acteurs du développement 

En actualisant chaque année les prix, nous adaptons nos niveaux de prix au plus près de la situation actuelle du marché immobilier. Cela offre les meilleures garanties pour la réalisation de projets de construction de logements d’une qualité suffisante et assure un rapport qualité-prix adéquat dans les constructions neuves. Nous fixons des prix maximaux d'achat et de location afin de garantir autant que possible l'accessibilité financière des logements neufs pour les différentes tranches de revenus. En actualisant les prix chaque année, nous apportons de la clarté aux promoteurs immobiliers. Cela favorise l'avancement de la construction de logements. 

Principes directeurs de la commune 

On distingue quatre segments de prix pour les logements neufs :  

1. Bon marché : abordable pour les faibles revenus (jusqu'au seuil de revenu fixé pour les logements sociaux)
   En 2026, ce seuil s'élèvera à 51 537 € pour un ménage d'une personne et à 56 910 € pour un ménage de plusieurs personnes (ministère VRO, 2025)
2. Prix moyen-1 : abordable pour les revenus allant jusqu'à une fois et demie le salaire moyen
   En 2026, le revenu médian devrait s'élever à 48 000 € (CPB, 2025). Un revenu correspondant à une fois et demie le revenu médian s'élèvera donc à 72 000 € en 2026.
3. Prix moyen-2 : abordable pour les revenus allant jusqu'à deux fois le salaire moyen
4. Coût : abordable pour les revenus élevés (à partir de deux fois le revenu moyen) 

Pour les logements en propriété, nous déterminons les prix maximaux hors frais annexes en fonction de la charge financière maximale correspondant au revenu du ménage. Pour ce faire, nous utilisons les tableaux de charge financière du NIBUD. Ces tableaux sont utilisés par les prêteurs hypothécaires pour l'évaluation des demandes et dans le cadre de la Garantie hypothécaire nationale (NHG). 

• Nous partons du principe d'un financement 100%. Dans la pratique, les possibilités de financement des ménages seront bien plus variées. Certains ménages disposent d'une épargne et, dans de nombreux cas, les personnes qui vendent leur logement pour en acheter un autre pourront utiliser la plus-value de leur logement actuel. 
• Nous appliquons pour 2026 un taux d'intérêt de 3,51 TP4T. Il s'agit actuellement d'un taux courant pour un prêt immobilier avec garantie NHG et d'une durée de 10 ans, destiné à l'achat d'un logement neuf. Les logements neufs sont, par définition, très économes en énergie, car ils doivent légalement respecter les exigences BENG en matière de construction durable. Ils bénéficient du label A+++. De nombreux prêteurs hypothécaires accordent une réduction de taux d'intérêt pour les logements neufs.  
• D'après les prévisions générales, les taux d'intérêt devraient rester stables en 2026. Plusieurs organismes de crédit immobilier indiquent s'attendre à ce que les taux hypothécaires restent stables en 2026, avec peut-être une légère hausse.
• En raison de l'inflation prévue en 2025, le NIBUD a renforcé les normes relatives aux charges de financement. Cela signifie que les ménages disposant d'un revenu identique pourront emprunter moins en 2026. En raison de la hausse des prix, ils ne pourront consacrer qu’une part moindre de leurs revenus aux charges liées au logement. Cela se traduira par des augmentations limitées des plafonds pour les segments « achat à bas prix » et « achat dans la catégorie prix moyen-1 ».
• Pour les logements à très faible consommation d'énergie et les logements « zéro(label A++++ et A++++ avec garantie, respectivement), le NIBUD part du principe que le prix hors charges peut être supérieur de 5 000 € et 15 000 €, respectivement, à celui d’un logement classé A+++. Ces logements présentent une consommation d'énergie encore plus faible, voire nulle. C'est pourquoi la marge de financement pour le prêt immobilier est plus importante. 

Limites découlant de la politique nationale 

Notre marge de manœuvre en matière de politique communale est limitée, car le gouvernement central fixe un certain nombre de limites que nous devons respecter. Cela vaut pour : 

• Loyer de base maximal d'un logement social : 932,93 € / mois 
• Loyer de base maximal d'un logement locatif de prix moyen : 1 350,87 € / mois
  Dans la loi sur les loyers abordables, le segment des loyers intermédiaires correspond aux logements totalisant entre 144 et 186 points selon le WWS (système d'évaluation des logements). Le loyer maximal pour un logement de 186 points WWS s'élèvera à 1 228,07 € à compter du 1er janvier 2026. Pour les constructions neuves, la loi prévoit une majoration de 10% pour les logements mis en service après le 1er juillet 2024 et dont la construction débutera avant le 1er janvier 2028. Le loyer maximal pour les logements locatifs de prix moyen dans les constructions neuves s'élève donc à 1 350,87 € par mois.
• Prix d'achat maximal d'un logement en accession à la propriété de gamme moyenne : 420 000 € hors frais.  

Jusqu'en 2022, le prix maximal de la valeur nette de la propriété (v.o.n.) pour un logement en accession à la propriété de prix moyen correspondait au plafond de coûts NHG. En 2023, celui-ci a été gelé pour des raisons d'accessibilité financière et, à partir de 2024, il sera indexé chaque année. Le prix maximal hors frais de notaire d'un logement en accession à la propriété de prix moyen est désormais désigné par le gouvernement central comme le ‘ seuil d'accessibilité financière ’. En 2026, le plafond NHG s’élèvera à 470 000 € et le seuil d’accessibilité financière à 420 000 €.

Prix maximaux d'achat et de location pour 2026 

Sur la base des principes énoncés ci-dessus, nous arrivons aux prix suivants : 

Prix maximaux d'achat et de location par segment au 1er janvier 2026 

	Bon marché	Durée moyenne-1	Durée moyenne-2	La durée
prix maximal hors taxes	€265.000	€335.000	€420.000	supérieur à 420 000 €
loyer de base maximal	€932,93	€1.140,00	€1.350,87	supérieur à 1 350,87 €

• Si un logement est classé A++++ ou A++++ avec garantie, le prix maximal hors frais est respectivement supérieur de 5 000 € et 15 000 € aux prix hors frais présentés ci-dessus pour les logements répondant à l'exigence légale minimale BENG pour les constructions neuves.
• Les prix indiqués ne comprennent pas le prix d'achat ou de location d'une place de parking.
• Un emplacement pour caravane abordable a un prix maximal hors taxes de 63 500 € et a augmenté parallèlement au plafond des coûts NHG par rapport à 2025 (+4,4%).

À titre de comparaison, voici ci-dessous les prix maximaux d'achat et de location en 2025 

	Bon marché	Durée moyenne-1	Durée moyenne-2	La durée
prix maximal hors taxes	€260.000	€330.000	€405.000	supérieur à 405 000 €
loyer de base maximal	€900,07	€1.100,00	€1.303,30	supérieur à 1 303,30 €

En 2025, le prix maximal hors taxes d'un emplacement de caravane abordable s'élèvera à 61 000 €.