Konut inşaat segmentlerinde maksimum satış ve kira fiyatları

Geliştirici taraflar için netlik 

Fiyatları her yıl güncelleyerek, fiyat seviyelerimizi konut piyasasındaki güncel duruma olabildiğince yaklaştırıyoruz. Bu, yeterli kalitede konut inşaat projelerinin hayata geçirilmesi için en iyi garantileri sunar ve yeni inşaatlarda doğru fiyat-kalite dengesini sağlar. Maksimum satın alma ve kira fiyatlarını belirlememizin amacı, farklı gelir grupları için yeni inşaat projelerinin satın alınabilirliğini mümkün olduğunca garanti altına almaktır. Fiyatları her yıl güncelleyerek, proje geliştiricilere netlik sağlıyoruz. Bu da konut inşaatının ilerlemesine katkı sağlıyor. 

Belediyenin temel ilkeleri 

Yeni inşa edilen konutlar için dört fiyat segmenti ayırt ediyoruz:  

1. Ucuz: düşük gelirli kişiler için karşılanabilir (sosyal kiralama gelir sınırına kadar)
   2026 yılında bu sınır, tek kişilik hane halkı için 51.537 avro, çok kişilik hane halkı için ise 56.910 avro olacaktır (VRO Bakanlığı, 2025)
2. Orta fiyatlı-1: ortalama gelirin bir buçuk katına kadar olan gelir grupları için uygun fiyatlı
   2026 yılında ortalama gelirin 48.000 € olması beklenmektedir (CPB, 2025). Buna göre, 2026 yılında ortalama gelirin bir buçuk katı olan gelir 72.000 € olacaktır.
3. Orta Fiyatlı-2: ortalama gelirin iki katına kadar olan gelir grupları için uygun fiyatlı
4. Maliyet: yüksek gelirli kişiler için karşılanabilir (ortalama gelirin iki katından itibaren) 

Satılık konutlar için, hane halkı gelirine karşılık gelen azami finansman yükü temelinde azami v.o.n. fiyatlarını belirliyoruz. Bunun için NIBUD’un finansman yükü tablolarını kullanıyoruz. Bu tablolar, ipotek veren kurumlar tarafından başvuru değerlendirmeleri ve Ulusal İpotek Garantisi (NHG) kapsamında kullanılmaktadır. 

• 100% finansman modelini temel alıyoruz. Uygulamada ise hanehalklarının finansman imkânları çok daha çeşitli bir tablo ortaya koyacaktır. Bazı hanehalklarının birikimleri vardır ve çoğu durumda, satın aldıkları evden başka bir eve taşınan kişiler mevcut evlerinin değer farkını kullanabilirler. 
• 2026 yılı için %3,5% faiz oranı uyguluyoruz. Bu oran, şu anda NHG garantili ve 10 yıl vadeli, yeni inşa edilmiş bir konut için geçerli olan tipik bir ipotek faiz oranıdır. Yeni inşa edilmiş konutlar, tanım gereği son derece enerji verimlidir; zira yasal olarak sürdürülebilir inşaat için BENG gerekliliklerine uymak zorundadırlar. Bu konutlar A+++ enerji etiketine sahiptir. Birçok ipotek sağlayıcısı, yeni inşa edilmiş konutlar için faiz indirimi uygulamaktadır.  
• Genel beklenti, 2026 yılında faiz oranlarının sabit kalacağı yönündedir. Çeşitli konut kredisi sağlayıcıları, 2026 yılında konut kredisi faiz oranlarının sabit kalacağını, ancak muhtemelen küçük bir artış yaşanabileceğini belirtiyorlar.
• 2025’teki enflasyon nedeniyle, NIBUD tarafından finansman yükü standartları daha sıkı hale getirilmiştir. Bu, aynı gelire sahip hanehalklarının 2026’da daha az kredi alabileceği anlamına gelmektedir. Fiyatların artması nedeniyle, gelirlerinin daha az bir kısmını konut giderlerine ayırabilecekler. Bu durum, “uygun fiyatlı satın alma” ve “orta fiyatlı-1” kategorilerindeki sınırlarda sınırlı artışlara yol açacaktır.
• Son derece enerji verimli konutlar ve Sıfır-enerji tüketimi sıfır olan konutlar (sırasıyla A++++ ve garantili A++++ etiketli) için NIBUD, satış fiyatının A+++ etiketli bir konuta göre sırasıyla 5.000 € ve 15.000 € daha yüksek olabileceğini varsaymaktadır. Bu konutların enerji tüketimi daha da düşük veya hiç yoktur. Bu nedenle ipotek için daha fazla finansman imkânı bulunmaktadır. 

Devlet politikası kapsamında belirlenen sınırlar 

Belediye olarak politika belirleme özgürlüğümüz sınırlıdır, çünkü merkezi hükümet uymamız gereken bir dizi sınır belirlemektedir. Bu durum aşağıdakiler için geçerlidir: 

• Sosyal konutun maksimum net kira bedeli: 932,93 € / ay 
• Orta fiyatlı bir kiralık konutun maksimum net kira bedeli: 1.350,87 € / ay
  Uygun Fiyatlı Kira Kanunu’nda, orta kira segmenti, WWS (Konut Değerlendirme Sistemi) uyarınca 144 ila 186 puan aralığındaki konutlar olarak belirlenmiştir. 186 WWS puanı olan bir konutun azami kira bedeli, 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren 1.228,07 € olacaktır. Yasa kapsamında, 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra kullanıma açılacak ve inşaatı 1 Ocak 2028 tarihinden önce başlayacak yeni konutlar için 10% tutarında bir ek ücret öngörülmüştür. Böylece, yeni inşa edilen orta fiyatlı kiralık konutlar için aylık maksimum kira bedeli 1.350,87 € olacaktır.
• Orta fiyatlı bir konutun maksimum satın alma fiyatı: 420.000 €, masraflar alıcıya aittir.  

2022 yılına kadar, orta fiyatlı bir satılık konut için maksimum v.o.n. fiyatı, NHG maliyet sınırıydı. 2023 yılında bu sınır, satın alınabilirlik hususları göz önünde bulundurularak dondurulmuş ve 2024 yılından itibaren yıllık olarak endekslenmeye başlanmıştır. Orta fiyatlı bir konut için maksimum v.o.n. fiyatı, artık merkezi hükümet tarafından ‘satın alınabilirlik sınırı’ olarak tanımlanmaktadır. 2026 yılında NHG maliyet sınırı 470.000 avro, satın alınabilirlik sınırı ise 420.000 avro olarak belirlenmiştir.

2026 Yılı İçin Maksimum Satış ve Kira Fiyatları 

Yukarıdaki ilkelerden yola çıkarak şu fiyatlara ulaşıyoruz: 

1 Ocak 2026 tarihi itibarıyla segmentlere göre maksimum satış ve kira fiyatları 

	Ucuz	Orta seviye-1	Orta seviye-2	Süre
maksimum V.O.N. fiyatı	€265.000	€335.000	€420.000	420.000 €'dan fazla
maksimum kira bedeli (harçlar hariç)	€932,93	€1.140,00	€1.350,87	1.350,87 €'dan fazla

• Bir konutun A++++ etiketi veya garantili A++++ etiketi varsa, bu durumda maksimum v.o.n. fiyatı, yeni inşaatlarda BENG yasal asgari şartını karşılayan konutlar için yukarıda belirtilen v.o.n. fiyatlarından sırasıyla 5.000 € ve 15.000 € daha yüksektir.
• Belirtilen fiyatlara otopark satın alma veya kiralama bedeli dahil değildir.
• Uygun fiyatlı bir karavan park yerinin maksimum v.o.n. fiyatı 63.500 € olup, 2025 yılına kıyasla NHG maliyet sınırı ile birlikte artış göstermiştir (+4,4%).

Karşılaştırma amacıyla, 2025 yılındaki maksimum satış ve kira fiyatları aşağıda verilmiştir 

	Ucuz	Orta seviye-1	Orta seviye-2	Süre
maksimum V.O.N. fiyatı	€260.000	€330.000	€405.000	405.000 €'dan fazla
maksimum kira bedeli (harçlar hariç)	€900,07	€1.100,00	€1.303,30	1.303,30 €'dan fazla

2025 yılında uygun fiyatlı bir karavan park yerinin brüt satış fiyatı en fazla 61.000 € olacaktır.