Höchstpreise für Kauf und Miete in den verschiedenen Wohnbausegmenten

Klarheit für die an der Entwicklung beteiligten Parteien 

Durch die jährliche Aktualisierung der Preise passen wir unser Preisniveau so gut wie möglich an die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt an. Dies bietet die besten Garantien für die Realisierung von Wohnbauprojekten in ausreichender Qualität und sorgt für ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis bei Neubauten. Die Festlegung der maximalen Kauf- und Mietpreise dient dazu, die Erschwinglichkeit von Neubauten für die verschiedenen Einkommensgruppen so weit wie möglich zu gewährleisten. Durch die jährliche Aktualisierung der Preise schaffen wir Klarheit für die Bauträger. Dies kommt dem Fortschritt des Wohnungsbaus zugute. 

Grundsätze der Gemeinde 

Wir unterscheiden vier Preissegmente für Neubauwohnungen:  

1. Günstig: erschwinglich für Geringverdiener (bis zur Einkommensgrenze für Sozialmietwohnungen)
   Im Jahr 2026 liegt diese Grenze bei 51.537 € für einen Einpersonenhaushalt und bei 56.910 € für einen Mehrpersonenhaushalt (Ministerium VRO, 2025)
2. Mittlere Preisklasse-1: erschwinglich für Einkommen bis zum Eineinhalbfachen des Durchschnittseinkommens
   Im Jahr 2026 wird das Durchschnittseinkommen voraussichtlich 48.000 € betragen (CPB, 2025). Ein Einkommen in Höhe des Eineinhalbfachen des Durchschnittseinkommens beläuft sich damit für 2026 auf 72.000 €.
3. Mittlere Preisklasse 2: erschwinglich für Einkommen bis zum Doppelten des Durchschnittseinkommens
4. Kosten: erschwinglich für hohe Einkommen (ab dem doppelten Durchschnittseinkommen) 

Für Eigentumswohnungen legen wir die maximalen Preise (v.o.n.) anhand der maximalen Finanzierungsbelastung fest, die dem Haushaltseinkommen entspricht. Dazu nutzen wir die Finanzierungsbelastungstabellen des NIBUD. Diese werden von den Hypothekengebern zur Prüfung von Anträgen und im Rahmen der Nationalen Hypothekengarantie (NHG) herangezogen. 

• Wir gehen von einer 100%-Finanzierung aus. In der Praxis werden die Finanzierungsmöglichkeiten der Haushalte jedoch sehr viel vielfältiger sein. Manche Haushalte verfügen über Ersparnisse, und in vielen Fällen können Hausbesitzer, die von einer Eigentumswohnung in eine andere umziehen, den Wertzuwachs ihrer derzeitigen Immobilie einbringen. 
• Für das Jahr 2026 gehen wir von einem Zinssatz von 3,51 TP4T aus. Dies ist derzeit ein üblicher Zinssatz für eine Hypothek mit NHG-Garantie und einer Laufzeit von 10 Jahren für eine Neubauwohnung. Neubauten sind per Definition sehr energieeffizient, da sie gesetzlich die BENG-Anforderungen für nachhaltiges Bauen erfüllen müssen. Sie verfügen über die Energieeffizienzklasse A+++. Viele Hypothekengeber gewähren einen Zinsrabatt für Neubauten.  
• Allgemein wird davon ausgegangen, dass die Zinsen im Jahr 2026 stabil bleiben. Verschiedene Hypothekenanbieter gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen im Jahr 2026 stabil bleiben, möglicherweise mit einem leichten Anstieg.
• Aufgrund der Inflation im Jahr 2025 hat das NIBUD die Standards für die Finanzierungsbelastung verschärft. Das bedeutet, dass Haushalte mit demselben Einkommen im Jahr 2026 weniger Kredite aufnehmen können. Aufgrund der steigenden Preise können sie einen geringeren Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden. Dies führt zu begrenzten Anhebungen der Obergrenzen für die Segmente „günstiger Kauf“ und „Kauf in der Kategorie mittelpreisig-1“.
• Bei sehr energieeffizienten Wohnungen und Null-auf-der-Stromzähler-Häuser (Label A++++ bzw. A++++ mit Garantie) geht das NIBUD davon aus, dass der Preis ohne Nebenkosten um 5.000 € bzw. 15.000 € höher liegen darf als bei einem A+++-Haus. Diese Wohnungen weisen einen noch geringeren Energieverbrauch auf oder verbrauchen gar keine Energie. Daher steht mehr Finanzierungsspielraum für die Hypothek zur Verfügung. 

Grenzen im Rahmen der staatlichen Politik 

Unser kommunaler Handlungsspielraum ist begrenzt, da die Bundesregierung eine Reihe von Vorgaben festlegt, an die wir uns halten müssen. Dies gilt für: 

• Maximaler Nettomietpreis für eine Sozialwohnung: 932,93 € / Monat 
• Maximaler Nettomietpreis für eine Wohnung im mittleren Preissegment: 1.350,87 € / Monat
  Im Gesetz über bezahlbare Mieten wird das Segment der mittleren Mieten auf Wohnungen mit 144 bis 186 Punkten gemäß dem WWS (Wohnungsbewertungssystem) festgelegt. Die maximale Miete für eine Wohnung mit 186 WWS-Punkten beträgt ab dem 1.1.2026 1.228,07 €. Für Neubauten sieht das Gesetz einen Aufschlag von 10% für Wohnungen vor, die nach dem 1.7.2024 bezogen werden und deren Bau vor dem 1.1.2028 beginnt. Die maximale Miete für mittelpreisige Mietwohnungen in Neubauten beträgt damit 1.350,87 € pro Monat.
• Maximaler Kaufpreis für eine Immobilie im mittleren Preissegment: 420.000 € (nebenkostenfrei).  

Der maximale Bruttopreis für eine Eigentumswohnung im mittleren Preissegment entsprach bis 2022 der NHG-Kostengrenze. Im Jahr 2023 wurde diese aus Gründen der Erschwinglichkeit eingefroren und wird ab 2024 jährlich indexiert. Der maximale V.O.N.-Preis für eine mittelpreisige Eigentumswohnung wird nun von der Bundesregierung als ‘Erschwinglichkeitsgrenze’ bezeichnet. Im Jahr 2026 liegt die NHG-Kostengrenze bei 470.000 € und die Erschwinglichkeitsgrenze bei 420.000 €.

Höchstpreise für Kauf und Miete 2026 

Auf der Grundlage der oben genannten Ausgangspunkte ergeben sich folgende Preise: 

Maximale Kauf- und Mietpreise pro Segment zum 1.1.2026 

	Günstig	Mittlere Dauer-1	Mittlere Dauer-2	Dauer
maximaler V.O.N.-Preis	€265.000	€335.000	€420.000	über 420.000 €
maximale Nettomiete	€932,93	€1.140,00	€1.350,87	über 1.350,87 €

• Verfügt eine Immobilie über die Energieeffizienzklasse A++++ oder die Energieeffizienzklasse A++++ mit Garantie, dann liegt der maximale Nettoverkaufspreis um 5.000 € bzw. 15.000 € über den oben angegebenen Nettoverkaufspreisen für Wohnungen, die die gesetzlichen Mindestanforderungen an den BENG-Wert für Neubauten erfüllen.
• Die genannten Preise verstehen sich zuzüglich der Kauf- oder Mietkosten für den Parkplatz.
• Ein erschwinglicher Wohnwagenstellplatz hat einen maximalen Preis (v.o.n.) von 63.500 € und ist im Vergleich zu 2025 entsprechend der NHG-Kostengrenze gestiegen (+4,4%).

Zum Vergleich sind nachfolgend die maximalen Kauf- und Mietpreise im Jahr 2025 aufgeführt 

	Günstig	Mittlere Dauer-1	Mittlere Dauer-2	Dauer
maximaler V.O.N.-Preis	€260.000	€330.000	€405.000	über 405.000 €
maximale Nettomiete	€900,07	€1.100,00	€1.303,30	über 1.303,30 €

Ein erschwinglicher Wohnwagenstellplatz hat im Jahr 2025 einen maximalen Nettoverkaufspreis von 61.000 €.