Maksymalne ceny sprzedaży i czynsze w segmentach budownictwa mieszkaniowego

Jasność dla podmiotów realizujących inwestycje 

Dzięki corocznej aktualizacji cen nasze poziomy cenowe są jak najbardziej dostosowane do aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Zapewnia to najlepsze gwarancje realizacji projektów mieszkaniowych o odpowiedniej jakości oraz właściwy stosunek ceny do jakości w nowych inwestycjach. Ustalamy maksymalne ceny sprzedaży i czynszu, aby w jak największym stopniu zagwarantować dostępność nowych mieszkań dla różnych grup dochodowych. Dzięki corocznej aktualizacji cen zapewniamy jasność podmiotom deweloperskim. Przekłada się to na przyspieszenie tempa budowy mieszkań. 

Założenia gminy 

Wyróżniamy cztery segmenty cenowe w przypadku nowych mieszkań:  

1. Niskie ceny: przystępne dla osób o niskich dochodach (do progu dochodowego uprawniającego do mieszkania socjalnego)
   W 2026 r. próg ten wyniesie 51 537 euro dla gospodarstwa jednoosobowego i 56 910 euro dla gospodarstwa wieloosobowego (Ministerstwo VRO, 2025)
2. Średni poziom cenowy-1: przystępny cenowo dla osób o dochodach do półtora razy wyższych od średniej krajowej
   Przewiduje się, że w 2026 r. średni dochód wyniesie 48 000 euro (CPB, 2025). Dochód równy półtora razy średniemu wyniesie zatem w 2026 r. 72 000 euro.
3. Średni poziom cenowy-2: przystępny cenowo dla osób o dochodach do dwukrotności średniej krajowej
4. Koszt: przystępny dla osób o wysokich dochodach (od dwukrotności średniej pensji) 

W przypadku mieszkań na sprzedaż ustalamy maksymalne ceny netto (v.o.n.) na podstawie maksymalnego obciążenia kredytowego odpowiadającego dochodom gospodarstwa domowego. W tym celu korzystamy z tabel obciążenia kredytowego opracowanych przez NIBUD. Tabele te są wykorzystywane przez kredytodawców hipotecznych do weryfikacji wniosków oraz w ramach Krajowej Gwarancji Hipotecznej (NHG). 

• Wychodzimy z założenia finansowania w systemie 100%. W praktyce możliwości finansowe gospodarstw domowych będą znacznie bardziej zróżnicowane. Niektóre gospodarstwa domowe dysponują oszczędnościami, a w wielu przypadkach osoby zamieniające dotychczasowe mieszkanie na nowe będą mogły wykorzystać nadwyżkę wartości swojej obecnej nieruchomości. 
• Na rok 2026 stosujemy stopę procentową w wysokości 3,5%. Jest to obecnie typowa stopa procentowa dla kredytu hipotecznego z gwarancją NHG i 10-letnim okresem spłaty, przeznaczonego na zakup nowego mieszkania. Nowe budynki mieszkalne są z definicji bardzo energooszczędne, ponieważ zgodnie z przepisami muszą spełniać wymagania BENG dotyczące zrównoważonego budownictwa. Posiadają one klasę energetyczną A+++. Wielu kredytodawców oferuje obniżkę oprocentowania w przypadku nowych budynków mieszkalnych.  
• Ogólnie oczekuje się, że w 2026 r. stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie. Różni dostawcy kredytów hipotecznych wskazują, że spodziewają się, iż oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2026 r. pozostanie na niezmienionym poziomie, przy czym możliwe jest niewielkie jego wzrost.
• W związku z inflacją w 2025 r. NIBUD zaostrzył normy dotyczące obciążenia kredytowego. Oznacza to, że gospodarstwa domowe o takich samych dochodach będą mogły zaciągnąć mniejsze kredyty w 2026 r. W związku z rosnącymi cenami mogą one przeznaczyć mniejszą część swoich dochodów na koszty mieszkaniowe. Prowadzi to do ograniczonego wzrostu limitów dla segmentów tanich nieruchomości na sprzedaż oraz nieruchomości na sprzedaż w kategorii średniej ceny-1.
• W przypadku domów o bardzo niskim zużyciu energii oraz domów typu „zero(klasa energetyczna A++++ lub A++++ z gwarancją) NIBUD zakłada, że cena bez opłat (v.o.n.) może być odpowiednio o 5 000 € i 15 000 € wyższa niż w przypadku mieszkania klasy A+++. Mieszkania te charakteryzują się jeszcze niższym zużyciem energii lub nie zużywają jej wcale. Dzięki temu istnieje większa przestrzeń finansowa na kredyt hipoteczny. 

Granice wynikające z polityki rządowej 

Nasza swoboda w zakresie polityki gminnej jest ograniczona, ponieważ rząd centralny wyznacza pewne granice, których musimy przestrzegać. Dotyczy to: 

• Maksymalna kwota czynszu bez opłat dodatkowych za mieszkanie socjalne: 932,93 € / miesiąc 
• Maksymalna kwota czynszu bez opłat dodatkowych za mieszkanie o średnim poziomie cenowym: 1 350,87 € miesięcznie
  W ustawie o przystępnych czynszach segment czynszów średnich określono jako mieszkania o wartości od 144 do 186 punktów zgodnie z systemem wyceny mieszkań (WWS). Maksymalna wysokość czynszu za mieszkanie o 186 punktach WWS wyniesie od 1 stycznia 2026 r. 1 228,07 euro. W przypadku nowych budynków ustawa przewiduje dodatek w wysokości 10% dla mieszkań oddanych do użytku po 1 lipca 2024 r., których budowa rozpocznie się przed 1 stycznia 2028 r. W związku z tym maksymalny czynsz za mieszkania o średnim poziomie cenowym w nowych budynkach wynosi 1 350,87 euro miesięcznie.
• Maksymalna cena zakupu mieszkania w średnim przedziale cenowym: 420 000 € (cena bez opłat).  

Do 2022 r. maksymalna cena netto (v.o.n.) dla mieszkania na własność o średniej cenie odpowiadała progu kosztowemu NHG. W 2023 r. został on zamrożony ze względu na kwestie związane z przystępnością cenową, a od 2024 r. jest corocznie indeksowany. Maksymalna cena v.o.n. za mieszkanie na własność o średniej cenie jest obecnie określana przez rząd centralny jako ‘próg przystępności cenowej’. W 2026 r. limit kosztów NHG wynosi 470 000 euro, a limit przystępności cenowej – 420 000 euro.

Maksymalne ceny zakupu i wynajmu w 2026 r. 

Na podstawie powyższych założeń ustaliliśmy następujące ceny: 

Maksymalne ceny zakupu i wynajmu w poszczególnych segmentach na dzień 1 stycznia 2026 r. 

	Tanie	Średnia długość-1	Średni poziom 2	Czas trwania
maksymalna cena VON	€265.000	€335.000	€420.000	powyżej 420 000 €
maksymalna kwota czynszu bez opłat dodatkowych	€932,93	€1.140,00	€1.350,87	powyżej 1 350,87 €

• Jeśli nieruchomość posiada certyfikat A++++ lub certyfikat A++++ z gwarancją, wówczas maksymalna cena netto jest odpowiednio o 5 000 € i 15 000 € wyższa od cen netto przedstawionych powyżej dla nieruchomości spełniających ustawowe minimalne wymagania BENG dotyczące nowych budynków.
• Podane ceny nie obejmują kosztów zakupu lub wynajmu miejsca parkingowego.
• Cena maksymalna działki pod przyczepę kempingową w ramach oferty przystępnej cenowo wynosi 63 500 euro i wzrosła wraz z progiem kosztów NHG w porównaniu z rokiem 2025 (+4,4%).

Dla porównania poniżej podano maksymalne ceny zakupu i czynszu w 2025 roku 

	Tanie	Średnia długość-1	Średni poziom 2	Czas trwania
maksymalna cena VON	€260.000	€330.000	€405.000	powyżej 405 000 €
maksymalna kwota czynszu bez opłat dodatkowych	€900,07	€1.100,00	€1.303,30	powyżej 1 303,30 €

W 2025 r. maksymalna cena netto przystępnego miejsca postojowego dla przyczepy kempingowej wyniesie 61 000 euro.