Максимальні ціни на купівлю та оренду в сегментах житлового будівництва

Чіткість для учасників процесу розробки 

Щорічно оновлюючи ціни, ми максимально наближаємо наші цінові рівні до поточної ситуації на ринку житла. Це забезпечує найкращі гарантії реалізації житлових проектів належної якості та гарантує правильне співвідношення ціни та якості в новобудовах. Ми встановлюємо максимальні ціни на купівлю та оренду, щоб максимально гарантувати доступність нового житла для різних груп населення з різним рівнем доходів. Щорічне оновлення цін забезпечує прозорість для забудовників. Це сприяє прогресу у сфері житлового будівництва. 

Основні принципи муніципалітету 

Ми виділяємо чотири цінові сегменти для новобудов:  

1. Недороге: доступне для осіб з низьким рівнем доходу (до межі доходу, встановленої для соціального орендування житла)
   У 2026 році цей поріг становитиме 51 537 євро для одноосібного домогосподарства та 56 910 євро для багатоосібного домогосподарства (Міністерство VRO, 2025)
2. Середня ціна-1: доступна для доходів, що не перевищують півторакратну середню заробітну плату
   Очікується, що у 2026 році середній дохід становитиме 48 000 євро (CPB, 2025). Отже, дохід, що в півтора рази перевищує середній, у 2026 році становитиме 72 000 євро.
3. Середня ціна-2: доступна для доходів, що не перевищують подвійний середній рівень
4. Вартість: доступна для осіб із високим рівнем доходу (від подвійного середнього доходу) 

Ми визначаємо максимальні ціни «v.o.n.» для житла, що продається, виходячи з максимального фінансового навантаження, яке відповідає доходу домогосподарства. Для цього ми використовуємо таблиці фінансового навантаження, опубліковані NIBUD. Ці таблиці використовуються іпотечними кредиторами для перевірки заявок та в рамках Національної іпотечної гарантії (NHG). 

• Ми виходимо з припущення про фінансування за схемою 100%. На практиці ж можливості фінансування домогосподарств будуть набагато різноманітнішими. Деякі домогосподарства мають заощадження, а в багатьох випадках ті, хто переїжджає з власного житла, зможуть використати надлишкову вартість свого поточного житла. 
• На 2026 рік ми застосовуємо процентну ставку 3,5%. Наразі це стандартна ставка для іпотеки з гарантією NHG та терміном дії 10 років для новобудови. Новобудови за визначенням є дуже енергоефективними, оскільки згідно із законодавством вони повинні відповідати вимогам BENG щодо сталого будівництва. Вони мають клас енергоефективності A+++. Багато іпотечних кредиторів надають знижку на процентну ставку для новобудов.  
• Загалом очікується, що у 2026 році процентні ставки залишаться стабільними. Різні іпотечні кредитори зазначають, що, на їхню думку, іпотечні процентні ставки у 2026 році залишаться стабільними, хоча й можливе їхнє незначне підвищення.
• Через інфляцію у 2025 році NIBUD посилив норми щодо фінансового навантаження. Це означає, що домогосподарства з тим самим доходом зможуть позичити менше у 2026 році. Через зростання цін вони зможуть витрачати меншу частину свого доходу на оплату житла. Це призведе до обмеженого підвищення граничних значень для сегментів недорогого житла та житла середньої цінової категорії-1.
• Щодо надзвичайно енергоефективних будинків та будинків з нульовим-на-лічильнику (клас енергоефективності A++++ та A++++ з гарантією відповідно) NIBUD виходить з того, що ціна без податків може бути на 5 000 євро та 15 000 євро вищою, ніж для житла класу A+++. Ці будинки мають ще нижче енергоспоживання або взагалі не споживають енергію. Тому для іпотечного кредиту передбачено більший обсяг фінансування. 

Межі, визначені державною політикою 

Наша свобода у формуванні муніципальної політики є обмеженою, оскільки центральний уряд встановлює низку обмежень, яких ми мусимо дотримуватися. Це стосується: 

• Максимальна вартість оренди соціального житла без урахування комунальних витрат: 932,93 євро на місяць 
• Максимальна вартість оренди без комунальних платежів житла середньої цінової категорії: 1 350,87 євро на місяць
  У Законі про доступну оренду сегмент середньої орендної плати визначено як житло, яке набирає від 144 до 186 балів за системою WWS (Система оцінки житла). Максимальна орендна плата за житло з 186 балами за системою WWS з 1 січня 2026 року становитиме 1 228,07 євро. Для новобудов у законі передбачено надбавку 10% для житла, яке буде введено в експлуатацію після 1 липня 2024 року та будівництво якого розпочнеться до 1 січня 2028 року. Таким чином, максимальна орендна плата за житло середньої цінової категорії в новобудовах становитиме 1 350,87 євро на місяць.
• Максимальна ціна придбання житла середньої цінової категорії: 420 000 євро (без податків).  

До 2022 року максимальна ціна без податків для житла середньої цінової категорії відповідала межі витрат за програмою NHG. У 2023 році цей показник було заморожено з міркувань доступності, а з 2024 року він щорічно індексується. Максимальна ціна без податків для житла середньої цінової категорії, що продається, тепер визначається урядом як ‘межа доступності’. У 2026 році межа витрат за програмою NHG становитиме 470 000 євро, а межа доступності — 420 000 євро.

Максимальні ціни на купівлю та оренду у 2026 році 

Виходячи з наведених вище принципів, ми отримуємо такі ціни: 

Максимальні ціни на купівлю та оренду за сегментами станом на 1 січня 2026 року 

	Недорого	Середня тривалість-1	Середня тривалість-2	Тривалість
максимальна ціна за власною вартістю	€265.000	€335.000	€420.000	понад 420 000 євро
максимальна вартість оренди без комунальних послуг	€932,93	€1.140,00	€1.350,87	понад 1 350,87 євро

• Якщо житло має маркування A++++ або A++++ з гарантією, то максимальна ціна «v.o.n.» буде на 5 000 євро та 15 000 євро відповідно вищою за наведені вище ціни «v.o.n.» для об’єктів нерухомості, що відповідають мінімальним законодавчим вимогам BENG щодо новобудов.
• Зазначені ціни не включають вартість придбання або оренди паркувального місця.
• Максимальна ціна з урахуванням податків та зборів за доступне місце для проживання у причепі становить 63 500 євро і, порівняно з 2025 роком, зросла відповідно до граничної вартості за програмою NHG (+4,4%).

Для порівняння нижче наведено максимальні ціни на купівлю та оренду у 2025 році 

	Недорого	Середня тривалість-1	Середня тривалість-2	Тривалість
максимальна ціна за власною вартістю	€260.000	€330.000	€405.000	понад 405 000 євро
максимальна вартість оренди без комунальних послуг	€900,07	€1.100,00	€1.303,30	понад 1 303,30 євро

У 2025 році максимальна ціна без податків на доступне місце для проживання у причепі становитиме 61 000 євро.