Bericht zur Marktkonsultation „Host-City“

„Host-City“ ist ein Projekt, das aus einer Initiative des Ministeriums für Inneres und Königreichsbeziehungen (BZK) hervorgegangen ist. Das Ministerium möchte den raschen Bau von flexiblen Wohnungen, auch an vorübergehenden Standorten, fördern. Es zeigte sich jedoch eine gewisse Zurückhaltung, unter anderem seitens der Wohnungsbaugesellschaften, diese Wohnungen zu kaufen, wenn keine Aussicht auf langfristige (30 Jahre) Nutzungsmöglichkeiten besteht. Aus diesem Grund hat das Ministerium für Inneres und Königreichsbeziehungen (BZK) in den Niederlanden mehrere „Host-Cities“ geschaffen. Eine „Host-City“ besteht aus einem festen Kern mit dauerhaften Wohnungen, ergänzt durch „Host-Grundstücke“, auf denen flexible Wohnungen aus anderen Orten aufgestellt und vermietet werden können. Das Konzept geht davon aus, dass die flexiblen Wohnungen im Eigentum des ursprünglichen Eigentümers verbleiben, jedoch von einer lokalen Wohnungsbaugesellschaft an lokale Wohnungssuchende vermietet werden.

Die Gastgeberstadt Beekbergsebroek wird aus einem festen Kern von 300 Wohnungen und 200 Gastgrundstücken bestehen. Das Ministerium, lokale Wohnungsbaugesellschaften und die Gemeinde unterzeichneten dazu einen Vertrag, in dem festgelegt ist, dass der feste Kern und das erste Baugebiet für 50 Host-Grundstücke bis zum 1. Januar 2029 fertiggestellt sein müssen.

Die Gemeinde hat einen soliden städtebaulichen Rahmen entworfen, in dem sich die Bauflächen befinden. Der Gedanke dahinter ist, dass die Gemeinde die bauliche und wohnbauliche Erschließung des öffentlichen Raums innerhalb dieses Rahmens übernimmt und dass eine Zusammenarbeit mit Marktteilnehmern angestrebt wird, um die Baugrundstücke, auf denen der feste Kern realisiert werden soll, zu bebauen. Von den 300 Wohnungen des festen Kerns werden 77 von einer lokalen Wohnungsbaugesellschaft als Sozialwohnungen entwickelt. Die Gemeinde beabsichtigt, einen oder mehrere Partner für die übrigen Wohnungen des festen Kerns auszuwählen. Die Wohnungsbaugesellschaften haben ihre Bereitschaft signalisiert, eine mögliche Zusammenarbeit mit den von der Gemeinde ausgewählten Partnern zu prüfen, sobald diese ausgewählt wurden.

Im Rahmen dieser Marktkonsultation möchte die Gemeinde gerne erfahren, wie die Marktteilnehmer den Vorschlag beurteilen. Diese Informationen dienen als Grundlage für die später zu erstellende Ausschreibung.

Was haben wir abgeholt?

Allgemeines

• Marktteilnehmer weisen darauf hin, dass schnell mehr Klarheit über die weiteren Entwicklungen im südlichen Stadtrand wünschenswert bzw. notwendig ist. Sowohl Bauträger als auch zukünftige Bewohner möchten wissen, was sie im Zusammenhang mit Host-City noch erwarten können. Verhindern Sie eine “Isolierung” und berücksichtigen Sie zukünftige Entwicklungen, sowohl in räumlicher, programmatischer als auch organisatorischer Hinsicht.
• Welche Bewohnergruppen sind an Wohnungen in einem komplett neu zu erschließenden Gebiet interessiert? Führen Sie eine gründliche Zielgruppenanalyse durch und konzentrieren Sie sich auf die Anforderungen (z. B. in Bezug auf Nachhaltigkeit) sowie auf die Realisierung von Wohnungen, die den jeweiligen Zielgruppen entsprechen. Untersuchen Sie auch, für welche Zielgruppen es beispielsweise kein Problem darstellt, dass es in dem Gebiet vorerst keine Infrastruktur gibt.
• Die Grundstücke innerhalb des Bauvorhabens stellen einen Unsicherheitsfaktor dar. Welche Art von Wohnungen wird dort entstehen, und werden diese Wohnungen eine hohe Qualität aufweisen? Gibt es Gewissheit, dass dort überhaupt Wohnungen entstehen werden?
  Stellungnahme der Gemeinde Apeldoorn: Die auf Gastgrundstücken errichteten Flexwohnungen müssen den Bestimmungen des Baugesetzes (derzeit BBL) entsprechen. Diese Wohnungen werden nicht anhand der kommunalen gestalterischen Anforderungen geprüft.
  Die Gemeinde darf die Entwicklungsflächen an einen anderen Standort innerhalb des südlichen Randgebiets verlegen. Werden die Gastgrundstücke nicht in Anspruch genommen, können die Entwicklungsflächen bebaut bzw. dem festen Kerngebiet hinzugefügt werden.
• Verzichten Sie schnell auf den Namen “Host-City”. Sorgen Sie für eine „starke eigene Identität“ und ein gutes Branding des gesamten Gebiets sowie von „Host-City“. Als Thema käme beispielsweise „Wasser“ in Frage. Prüfen Sie Möglichkeiten, dies mit Aspekten wie Hitzebeständigkeit und Freizeitgestaltung zu verknüpfen.
• Es ist gut, dass die Gemeinde nun die Marktteilnehmer befragt. Machen Sie damit weiter, wir können in jeder Phase einen Mehrwert schaffen. Dies kann unter anderem dazu beitragen, Zeit zu sparen.
• Die Stromversorgung muss im Voraus sichergestellt sein und/oder im Plan selbst vorgesehen sein. Dies muss im Voraus klar sein.
• Beziehen Sie Partner wie den Wasserverband und Liander frühzeitig mit ein.
• Sorgen Sie für eine klare Definition der Begriffe. Was versteht man unter „Flexwohnungen“, „fabrikgefertigten Wohnungen“ und Begriffen wie „biobasiert“?

Rahmen und Baufelder

Die Gemeinde hat für Host-City einen städtebaulichen Rahmenplan erstellt, der einen robusten öffentlichen Raum mit darin enthaltenen Baufeldern vorsieht. Angestrebt wird ein Gleichgewicht zwischen Vielfalt und Einheit im Wohnungsbau. Darüber hinaus wird auf eine einheitliche Bildqualität geachtet und darauf, wie sich die verschiedenen Wohnbereiche zueinander verhalten.

Bei der Aufteilung der Baugebiete hat die Gemeinde beschlossen, Sozialwohnungen in separaten Baugebieten unterzubringen. Die Wohnungsbaugesellschaften bewerten separate Baugebiete als positiv und haben dabei angemerkt, dass eine breitere Verteilung ihrer Baugebiete über das gesamte Gebiet wünschenswert sei.

Wie stehen die Marktteilnehmer zu dem vorgeschlagenen Rahmenkonzept?

• Das Rahmenwerk wird als klare, effiziente und praktikable Struktur angesehen. Appell: Bieten Sie ausreichend Flexibilität für die weitere Ausarbeitung/Gestaltung und legen Sie die Handlungsfelder nicht zu eng fest, um im weiteren Verlauf maximale Freiheit zu bewahren.
• Der Rahmen könnte noch robuster sein; fügen Sie mehr Grün und landschaftliche Qualität hinzu.
• Stellen Sie im Rahmen der weiteren Planentwicklung gute räumliche Anbindungsmöglichkeiten sicher.
• Gestalten Sie die Baufelder (pro Los) nicht zu klein, betrachten Sie das Ganze aus einer breiteren Perspektive und sorgen Sie für Austauschbarkeit.
• Für kleinere Marktteilnehmer sind kleinere Baugrundstücke und/oder die Möglichkeit, Teilgrundstücke zu bebauen, gerade wünschenswert.
• Größere Bauträger legen manchmal eine Mindestanzahl an zu errichtenden Wohnungen fest.
• Sorgen Sie für eine gute Qualität der Grünflächen. Legen Sie die Grünstruktur im Vorfeld der Fertigstellung der ersten Wohnungen an.

Wohnungsbauprogramm

Die Gemeinde hat sich zum Ziel gesetzt, innerhalb von Host-City ein vielfältiges Wohnungsbauprogramm mit einer Mischung aus Sozialwohnungen, Wohnungen im mittleren Preissegment und teuren Wohnungen zu realisieren. Im Kernbereich werden 300 Wohnungen errichtet, wobei 77 Wohnungen (Sozialmietwohnungen) an Wohnungsbaugesellschaften aus Apeldoorn vergeben werden. Alle Wohnungen, die auf den Host-Grundstücken entstehen, sind Sozialmietwohnungen und werden an reguläre Wohnungssuchende vermietet.

• Warum so viele Wohnungen? Entscheiden Sie sich für mehr Einfamilienhäuser.
• Was die Verteilung von Sozialwohnungen angeht, sind sich die Marktakteure mit den Wohnungsbaugesellschaften einig, dass diese besser über das Gebiet verteilt werden sollten. Dies trägt zu mehr Inklusion und einem vielfältigeren Stadtteil bei. Es bestehen jedoch unterschiedliche Auffassungen darüber, ob die Wohnungen der Wohnungsbaugesellschaften eigene Baugebiete haben sollten oder ob auch eine Durchmischung innerhalb der Baugebiete möglich sein sollte.
• Die Qualität der Baugebiete wird auch durch die Verteilung der Zielgruppen auf die einzelnen Gebiete und die Mischung der Wohnungstypen bestimmt: Schränken Sie daher die Möglichkeiten pro Baugebiet nicht zu sehr ein.
• Gestalten Sie das Wohnungsbauprogramm auf der Grundlage einer gezielten Marktanalyse mit Zielgruppenanalyse.
• Entscheiden Sie sich bei Mehrfamilienhäusern, insbesondere für Senioren, für mindestens vier Stockwerke, einen Aufzug und eine gute Ausstattung.

Ausführungsformen und Qualität von werkseitig vorgefertigten Häusern

Die Gemeinde betrachtet die vorgefertigte Bauweise als eine Möglichkeit, das Bautempo zu erhöhen und den Zeitplan einzuhalten. Zudem steht die vorgefertigte Bauweise im Einklang mit dem Vertrag mit dem Ministerium für Inneres und Königreichsbeziehungen (BZK), in dem die vorgefertigte Bauweise zwar als bevorzugte Option, jedoch nicht als zwingende Vorgabe genannt wird. Fertigbau bedeutet jedoch nicht, dass Containerwohnungen aufgestellt werden. Die Gemeinde setzt auf ein abwechslungsreiches Stadtviertel mit hoher gestalterischer Qualität. Für den festen Kern wird ein Gestaltungsplan erstellt.

• Abwechslung in Größe und Aussehen ist wichtig.
• Nicht jeder Hersteller kann dieselbe Vielfalt anbieten, beispielsweise hinsichtlich der Dachart, mit oder ohne Dachgaube oder der Position der Haustür.
• Reihenhäuser sollten standardmäßig einheitlich gestaltet werden, wobei durch Doppelhaushälften und freistehende Häuser für Abwechslung gesorgt wird.
• Verwenden Sie bewährte Konzepte.

Nachhaltigkeit (biobasiert sowie boden- und wasserregulierend)

Die Gemeinde strebt bei der Entwicklung von Host-City nach Nachhaltigkeit. Bevorzugt werden biobasiertes Bauen sowie eine boden- und wasserregulierende Gestaltung. Die Gemeinde betrachtet biobasiertes Bauen als eine Möglichkeit, Stickstoffemissionen und die Auswirkungen auf das Klima zu verringern und gleichzeitig ein nachhaltiges Stadtbild zu schaffen. Darüber hinaus wird von einer Bauweise ohne Kriechkeller ausgegangen und davon, dass Teile der Hintergärten zu bestimmten Jahreszeiten nass sein können.

• Einige Marktteilnehmer vertreten die Ansicht, dass Wasserströmungen knapp unterhalb der Erdoberfläche Einschränkungen für die Bautechnik mit sich bringen und möglicherweise mit biobasierten Baustoffen in Konflikt stehen.
• Es wird auch auf die geringere thermische Masse von biobasierten Wohngebäuden hingewiesen, was zu einem höheren Strombedarf für Heizung und Kühlung führen kann.
• Die Marktteilnehmer fragen sich, warum das biobasierte Bauen so kategorisch als Grundsatz festgelegt wird, und plädieren für einen flexibleren Ansatz. Als Alternative wird vorgeschlagen, vom “Neuen Normal” auszugehen.
• Biobasierte Häuser sehen ansprechend aus und lassen sich gut in die Umgebung integrieren.
• Was den boden- und wasserorientierten Ansatz betrifft, erkennen die Marktakteure die Bedeutung einer guten Wasserregulierung an und plädieren für eine ganzheitliche Zusammenarbeit mit dem Wasserverband.
• Es bestehen Bedenken hinsichtlich des Verkaufsrisikos von Wohnungen in einem “nassen Stadtteil”, und die Marktteilnehmer schlagen vor, diese Aspekte frühzeitig mit Käufern und Zielgruppen abzustimmen.
• Die Gemeinde kann im Umweltplan festlegen, wie viel Prozent der Gärten befestigt werden dürfen.
• Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Bauprozess, wobei die Marktteilnehmer betonen, dass die Wadis bereits in Betrieb sein müssen, bevor die Wohnungen übergeben werden, um Belästigungen und Schäden zu vermeiden.
• Setze auf bewährte Konzepte, vor allem, wenn du schnell vorankommen willst.

Mobilität und Parken

Die Gemeinde erwägt einen Park-and-Ride-Knotenpunkt als mögliche Lösung, wobei das zentrale Parken dazu beitragen kann, die Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen zu fördern und ein hochwertiges Wohnumfeld mit weniger Autos auf den Straßen zu schaffen. Zudem wird anerkannt, dass das Gebiet nur über begrenzte öffentliche Verkehrsmittel verfügt, wodurch es größtenteils zu einem Autoviertel werden wird. Die Gemeinde prüft, ob der Park-Hub finanziell realisierbar ist und einen Mehrwert für das Viertel darstellt, wobei die Rückmeldungen der Marktteilnehmer bei der weiteren Ausarbeitung berücksichtigt werden.

• Es gibt viele Zweifel hinsichtlich des Mehrwerts eines Park-Hubs und dessen Realisierbarkeit in Host-City. Käufer und Wohnungsbaugesellschaften wollen die zusätzlichen Kosten für einen gebauten Parkplatz nicht tragen. Wer würde das Gebäude betreiben? In der Innenstadt ist das ohnehin schon eine schwierige Aufgabe, und hier ist gebaute Parkraumpolitik zudem nicht erforderlich.
• Ein Park-Hub kann (manchmal nur subjektiv) zu längeren Fußwegen zur Wohnung führen, was weniger gut angenommen wird.
• Für teure (Einfamilien-)Häuser ist kein Parkknotenpunkt erforderlich, da die Bewohner dieser Art von Häusern in der Regel direkt vor ihrem Haus parken möchten.
• Das Parken außerhalb des Blickfelds, in Innenhöfen, funktioniert in der Regel gut.
• Eine Lage außerhalb der Stadt, ohne Infrastruktur und in der Nähe der Autobahn führt zu einer höheren Autonutzung und erfordert eine angemessene Parkplatzdichte.
• Wenn durch das Wachstum des Stadtteils neue Einrichtungen entstehen und durch ein verändertes Mobilitätsverständnis die Autonutzung zurückgeht, könnte sich die Anzahl der Parkplätze möglicherweise verringern. Wäre es eine Idee, vorübergehend Ausweich- und Besucherparkplätze einzurichten, beispielsweise auf einer Baulücke für Gastgrundstücke?
• Die Wahl der Mobilitätslösungen hängt auch von der Zielgruppe ab, die in das Viertel ziehen wird. Wenn sich das Viertel an junge Menschen und ältere Menschen richtet, können eingeschränkte Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr problematisch sein, da diese Zielgruppen häufig weniger auf ein eigenes Auto zurückgreifen. Es wird vorgeschlagen, bereits in einem frühen Stadium eine Lebensstiluntersuchung durchzuführen, um den tatsächlichen Parkplatzbedarf auf die Bewohner abzustimmen.

Zusammenarbeit, Rollen und Aufgaben

Die Gemeinde möchte die Zusammenarbeit mit den Marktteilnehmern so gestalten, dass Schnelligkeit und Effizienz im Prozess gewährleistet sind. Eine wichtige Frage für die Gemeinde ist, mit wie vielen Partnern die 223 Wohnungen im Rahmen der Ausschreibung realisiert werden sollen. Wohnungsbaugesellschaften sind bereit, Kooperationsmöglichkeiten zu prüfen, sobald die Marktteilnehmer bekannt sind.

Die Meinungen der Anwesenden gehen diesbezüglich auseinander.

• A. Die Gemeinde soll zügig eine Partnerauswahl treffen, um einen Partner zu bestimmen, der das gesamte Bauvorhaben in Zusammenarbeit mit der Gemeinde umsetzen wird. Dies könnte auch die Bauvorbereitung und die Erschließung des Geländes umfassen.
  B. Der Rahmen bietet eine gute Grundlage für eine klare Aufgabenteilung zwischen der Gemeinde und den Marktteilnehmern. Die Wohnsiedlungen werden von einer begrenzten Anzahl von Marktteilnehmern entworfen und realisiert (einschließlich Bau und Erschließung).
  C. Die Gemeinde soll den Rahmenplan einschließlich der Baugebiete (gegebenenfalls in Absprache mit ausgewählten Parteien) zu einem Parzellierungsplan ausarbeiten; anschließend realisieren die Parteien die Wohnungen, und die Gemeinde bereitet das gesamte Gebiet für die Bebauung vor. Hierbei wird folgende Variante genannt: Die Gemeinde kauft die Wohnungen von einem Bauträger an und lässt sie auf den Markt bringen.
• Die Meinungen über die Mindestanzahl der pro Partei zu realisierenden Wohnungen reichen von „kein Mindestwert“ über „mindestens 50 Wohnungen“ bis hin zum „gesamten Bauvorhaben“.
• Ein integrierter Ansatz bietet bessere Aussichten auf eine zügige Abwicklung. Andere weisen in diesem Zusammenhang jedoch auch auf ein erhöhtes Risiko von Prozessrisiken hin.
• Bei der Wahl eines Partners muss das gemeinsame Interesse im Mittelpunkt stehen.

Planung, Geschwindigkeit und Risiken

Für „Host-City“ gibt es einen straffen Zeitplan. Der feste Kern der Wohnbauten und das erste Baugebiet für die Host-Grundstücke müssen spätestens am 1. Januar 2029 fertiggestellt sein. Um diese Frist einzuhalten, wird geprüft, wie eine zügige Abwicklung des Prozesses gewährleistet werden kann. Die Gemeinde sieht verschiedene Risiken, die den Zeitplan beeinflussen könnten, wie beispielsweise Stickstoff, Netzüberlastung, sich ändernde Marktbedingungen und Rechtsverfahren bis hin zum Staatsrat.

• Ein paar Monate Verzögerung können für ein Werk verhängnisvoll sein, denn es ist auf einen kontinuierlichen Bauablauf angewiesen.
• Wohnungen müssen rechtzeitig bestellt werden. Die Innenausstattung der Wohnungen kann normalerweise noch während der Baureifmachung geregelt werden, bei der werkseitigen Fertigung muss dies jedoch bereits in einem frühen Stadium feststehen.
• Der größte Zeitaufwand entsteht nicht beim Bauen selbst, sondern in den vorangehenden Phasen wie Planung und Vorbereitung, weshalb der Gesamtzeiteinsparung beim industriellen Bauen begrenzt sein kann, obwohl die Arbeit mit bestehenden Konzepten auch in den Vorphasen zu einer Beschleunigung führen kann
• Die Fertigung in Fabriken kann zu einer Abhängigkeit von einer begrenzten Anzahl von Herstellern führen. Das Risiko besteht darin, dass es zu Verzögerungen kommt, wenn eine Fabrik ausfällt.
• Beziehen Sie die Marktteilnehmer frühzeitig in den Prozess ein und gestalten Sie das Ausschreibungsverfahren nicht zu streng.
• Der Gang zum Staatsrat kann den Zeitplan erheblich verzögern. Es wird vorgeschlagen, frühzeitig einen groben Rahmenplan festzulegen, damit mit der Umsetzung bereits begonnen werden kann, während die Details später noch ausgearbeitet werden. Dadurch lassen sich unnötige Verzögerungen in der Bauphase vermeiden.
• Bei der Verteilung der Risiken sollten diese den Parteien zugewiesen werden, die sie am besten bewältigen können. Marktteilnehmer können bestimmte Garantien bieten, doch hierfür ist ausreichende Flexibilität erforderlich.
• Um Risiken zu minimieren, müssen Untersuchungen zu Stickstoff und Netzengpässen vor der Ausschreibung abgeschlossen sein. Marktteilnehmer können auf mögliche Einschränkungen reagieren, indem sie Lösungen wie emissionsfreies Bauen und netzbewusstes Bauen anbieten.
• Es geht viel Zeit durch Abstimmungen und Eskalationen verloren, wenn sich die Beteiligten nicht einig sind. Sorgen Sie für kurze Kommunikationswege, beispielsweise durch einen Projektleiter mit Entscheidungsbefugnissen und nach dem Prinzip der zentralen Anlaufstelle (z. B. Umweltgremium).
• Die Festlegung klarer Rahmenbedingungen mit verwaltungsrechtlichem Auftrag verhindert Störungen während der Umsetzung.
• Wenn aufgrund der Geschwindigkeit eine Baupflicht auferlegt wird, wird sich dies auf die Entscheidung der Bieter auswirken, ein Angebot abzugeben. Die Bieter werden die damit verbundenen Risiken abwägen und sich möglicherweise zurückziehen.

Die Gemeinde hat Planungsszenarien entworfen und bittet um Stellungnahmen dazu.

• Die meisten Beteiligten sind der Ansicht, dass eine frühzeitige Einbindung des Marktes einen großen Vorteil darstellt, wie in Planungsvariante 1 vorgeschlagen. Variante 3 wird überwiegend als unrealistisch angesehen, obwohl eine Bauzeit von einem halben Jahr als machbar erachtet wird. Der größte Zeitaufwand entfällt auf die Planungs- und Vorbereitungsphase.

Ausschreibungsverfahren

Die Gemeinde bittet um Vorschläge.

• Die Vorlage eines vollständig ausgearbeiteten Umsetzungsplans im Rahmen der Ausschreibung schränkt die Flexibilität der Marktteilnehmer ein.
• Setzen Sie sich Ziele. Wenn das übergeordnete Ziel klar ist, können die Marktteilnehmer alternative Lösungen vorschlagen.
• Strenge Anforderungen schränken die Flexibilität ein und können mit anderen Rahmenbedingungen in Konflikt geraten.
• Wird ein fertiger Umsetzungsrahmen ausgeschrieben, besteht die Gefahr, dass die Flexibilität gering ist. Werden Risiken auf die Marktteilnehmer übertragen, müssen diese auch in die Lage versetzt werden, diese Risiken selbst zu steuern.
• Die Gemeinde muss den Mut aufbringen, loszulassen und den Marktteilnehmern den Spielraum zu geben, eigenständig Entscheidungen zu treffen.
• Das Ausschreibungsverfahren sollte nicht zu streng ausgelegt werden, sondern die Zusammenarbeit fördern und die Marktteilnehmer zu innovativen Lösungen anregen.
• Sorgen Sie dafür, dass die Partnerauswahl frühzeitig erfolgt, damit Probleme rechtzeitig erkannt und gelöst werden können.
• Begrenzen Sie die Anzahl der Ausschreibungen und Vergabeverfahren und bündeln Sie diese. Dies trägt zu einer effizienteren Zusammenarbeit und zu einer geringeren Komplexität bei der Umsetzung bei.
• Beziehen Sie uns weiterhin in die weitere Ausarbeitung der Planung ein; eine Partei schlug vor, das Ausschreibungsverfahren vorab von Marktteilnehmern prüfen zu lassen.
• Stellen Sie sicher, dass nicht mehrere ‘Stationen’ nacheinander durchlaufen werden müssen, sondern dass vor der Ausschreibung bereits alle Stationen der Gemeinde durchlaufen wurden.
• Bei der Auswahl eines Partners muss das gemeinsame Interesse im Vordergrund stehen.
• Das Ausschreibungsverfahren muss gut durchdacht sein und gegebenenfalls eine ganzheitliche Energielösung beinhalten.