Ev Sahibi Şehir Piyasa Danışma Raporu

Host-City, İçişleri ve Yerel Yönetim Bakanlığı’nın bir girişimi sonucu ortaya çıkan bir projedir. Bakanlık, geçici yerler de dahil olmak üzere esnek konutların hızlı bir şekilde inşa edilmesini teşvik etmek istemektedir. Uzun vadeli (30 yıllık) işletme imkânları görünmediğinde, özellikle konut kooperatifleri bu konutları satın alma konusunda tereddütlü davrandılar. Bu nedenle BZK Bakanlığı, Hollanda’da birden fazla Host-City oluşturdu. Bir “Host-City”, kalıcı konutlardan oluşan sabit bir çekirdek ve buna ek olarak, başka yerlerden taşınan esnek konutların yerleştirilip kiraya verilebileceği “host” parsellerinden oluşur. Bu konsept, esnek konutların mülkiyetinin asıl sahibinde kalacağını, ancak yerel bir konut kurumu tarafından yerel konut arayanlara kiraya verileceğini öngörmektedir.

Host-City Beekbergsebroek, 300 konut ve 200 konaklama arsasından oluşan sabit bir çekirdekten oluşacaktır. Bakanlık, yerel konut kuruluşları ve belediye, bu amaçla bir sözleşme imzaladı; sözleşmede, sabit çekirdek ve 50 konuk arsası için ilk geliştirme alanının 1 Ocak 2029 tarihine kadar tamamlanması gerektiği belirtiliyor.

Belediye, inşaat alanlarının yer aldığı sağlam bir kentsel planlama çerçevesi tasarlamıştır. Buradaki düşünce, belediyenin bu çerçevenin kapsamındaki kamusal alanların inşaat ve yerleşime hazır hale getirilmesini üstlenmesi ve sabit çekirdeğin gerçekleştirileceği inşaat alanlarının dolması için piyasa aktörleriyle işbirliği arayışına girilmesidir. 300 adet sabit çekirdek konutun 77’si, yerel bir konut kurumu tarafından sosyal kiralık konut olarak geliştirilecektir. Belediye, geri kalan sabit çekirdek konutlar için bir veya daha fazla taraf seçmeyi planlamaktadır. Konut kuruluşları, belediye tarafından bir veya daha fazla taraf seçildiğinde, bu taraflarla da olası bir işbirliğini değerlendirme konusunda hazır olduklarını belirtmişlerdir.

Bu piyasa danışma süreci kapsamında belediye, piyasa aktörlerinin teklife ilişkin görüşlerini öğrenmek istemektedir. Bu bilgiler, daha sonra hazırlanacak ihale için girdi olarak kullanılacaktır.

Ne topladık?

Genel

• Piyasa aktörleri, Stadsrand-zuid’daki gelecekteki gelişmeler konusunda bir an önce daha fazla netlik sağlanmasının arzu edilir/gerekli olduğunu belirtiyorlar. Hem geliştirici taraflar hem de gelecekteki sakinler, Host-City çevresinde bundan sonra neler bekleyebileceklerini bilmek istiyorlar. “Adacık oluşumunu” önleyin ve hem mekânsal, hem programsal hem de örgütsel açıdan gelecekte neler olacağını göz önünde bulundurun.
• Tamamen yeni geliştirilecek bir bölgede konutlara hangi sakin grupları ilgi duyuyor? Kapsamlı bir hedef kitle analizi yapın ve taleplere (örneğin sürdürülebilirlik konusunda) odaklanın; doğru hedef kitleye veya kitlelere uygun konutlar inşa etmeye çalışın. Ayrıca, örneğin bölgede şimdilik herhangi bir altyapı bulunmamasının hangi hedef gruplar için sorun teşkil etmediğini de araştırın.
• Proje kapsamındaki konut arsaları belirsiz bir faktördür. Ne tür konutlar inşa edilecek ve bu konutlar kaliteli mi olacak? Konutların inşa edileceğine dair bir garanti var mı?
  Apeldoorn Belediyesi’nin yanıtı: Ev sahibi arsalarında inşa edilecek esnek konutlar, İnşaat Yönetmeliği’ne (şu anda BBL) uygun olmalıdır. Bu konutlar, belediyenin estetik kurallarına göre değerlendirilmez.
  Belediye, imar alanlarını güney sınırları içindeki başka bir konuma kaydırabilir. Ev sahibi parsellere başvurulmaması durumunda, imar alanları imara açılabilir veya mevcut yerleşim çekirdeğine eklenebilir.
• “Host-City” adından bir an önce vazgeçin. Tüm bölgenin ve Host-City'nin "güçlü bir özgün kimliği" ve iyi bir marka imajı oluşturun. Örneğin, "su" teması düşünülebilir. Isıya dayanıklılık ve rekreasyon gibi unsurlarla bağlantı kurma fırsatlarını değerlendirin.
• Belediyenin artık piyasa aktörlerine danışması iyi bir şey. Buna devam edin; her aşamada katma değer sağlayabiliriz. Bu, örneğin zaman tasarrufuna katkıda bulunabilir.
• Elektrik tedariki önceden sağlanmış olmalı ve/veya planın kendisi bu konuyu kapsamalıdır. Bu husus önceden netleştirilmelidir.
• Su İdaresi ve Liander gibi ortakları sürecin erken aşamalarında sürece dahil edin.
• Kavramların net bir şekilde tanımlanmasını sağlayın. Esnek konutlar, fabrikada üretilen konutlar ve biyo-bazlı gibi terimler ne anlama gelmektedir?

Çerçeve ve inşaat alanları

Belediye, Host-City için, içinde inşaat alanları barındıran sağlam bir kamusal alana sahip bir kentsel planlama çerçevesi hazırlamıştır. Konut yapımında çeşitlilik ve bütünlük arasında bir denge kurulması hedeflenmektedir. Ayrıca, uyumlu bir görsel kalite ve farklı konut alanlarının birbirleriyle nasıl bir ilişki içinde olduğu da göz önünde bulundurulmaktadır.

İnşaat alanlarının planlanması sırasında belediye, sosyal konutları ayrı inşaat alanlarına yerleştirmek üzere bir plan hazırladı. Konut kuruluşları, ayrı inşaat alanlarını olumlu bir gelişme olarak değerlendiriyor ve bu bağlamda, inşaat alanlarının bölge genelinde daha yaygın bir şekilde dağıtılmasının arzu edilir olduğunu belirttiler.

Piyasa aktörlerinin önerilen çerçeveye ilişkin görüşleri nelerdir?

• Bu çerçeve, net, verimli ve kullanışlı bir yapı olarak görülmektedir. Çağrı: Ayrıntılı çalışma ve uygulama için yeterli esneklik sağlayın; sonraki süreçte azami özgürlüğü korumak amacıyla uygulama alanlarını daha fazla sınırlamayın.
• Çerçeve daha sağlam olabilir; daha fazla yeşillik ve peyzaj kalitesi eklenebilir.
• Planın daha sonraki aşamalarında, iyi bir mekânsal bağlantı imkânlarının sağlanmasını garanti altına alın.
• İnşaat alanlarını (her parti için) çok küçük tutmayın, daha geniş bir perspektiften bakın ve birbirleriyle değiştirilebilir olmalarını sağlayın.
• Daha küçük piyasa katılımcıları için ise daha küçük inşaat alanları ve/veya parsellerin bir kısmını imara açabilme imkânı tam tersine arzu edilir.
• Büyük inşaat firmaları bazen inşa edilecek konut sayısı için bir alt sınır belirler.
• Konakçı alanların kalitesini garanti altına alın. İlk konutların inşasına başlamadan önce yeşil alan yapısını oluşturun.

Konut İnşaat Programı

Belediye, Host-City içinde sosyal, orta fiyatlı ve pahalı konutların bir karışımını içeren çeşitlilik arz eden bir konut inşaatı programını hayata geçirmeyi hedeflemektedir. Sabit çekirdek bölgede 300 konut inşa edilecek ve bunlardan 77’si (sosyal kiralık konutlar) Apeldoorn’daki konut inşaat kurumlarına tahsis edilecektir. Host parsellerinde inşa edilecek tüm konutlar sosyal kiralık konutlar olup, normal konut arayanlara kiralanacaktır.

• Neden bu kadar çok daire? Zemin katta yer alan konutları tercih edin.
• Sosyal kiralık konutların dağıtımı konusunda piyasa aktörleri, bu konutların bölge genelinde daha geniş bir alana yayılmasının daha iyi olacağı konusunda konut kooperatifleriyle hemfikirdir. Bu durum, daha fazla kapsayıcılığa ve daha çeşitlilik içeren bir mahalleye katkıda bulunur. Ancak, konut kooperatiflerine ait konutların kendi inşaat alanlarına sahip olması gerektiği mi, yoksa aynı inşaat alanları içinde farklı kesimlerden gelen sakinlerin bir arada yaşamasına da olanak tanınması gerektiği konusunda görüş ayrılıkları bulunmaktadır.
• İnşaat alanlarının kalitesi, hedef grupların alanlar arasında dağılımı ve konut tiplerinin çeşitliliği tarafından da belirlenir; bu nedenle, her bir konut alanı için olanakları çok fazla kısıtlamayın.
• Hedef kitle analizi içeren kapsamlı bir pazar araştırmasının ardından konut inşaatı programını somutlaştırın.
• Apartman binalarında, özellikle yaşlılar için, en az 4 katlı, asansörlü ve iyi olanaklara sahip olanları tercih edin.

Fabrika usulü inşa edilen konutların türleri ve kalitesi

Belediye, fabrikasyon inşaat yöntemini inşaat hızını artırmanın ve planlamayı zamanında tamamlamanın bir yolu olarak görüyor. Ayrıca fabrikasyon inşaat, İçişleri ve Yerel Yönetim Bakanlığı ile yapılan sözleşmeye de uygun düşüyor; bu sözleşmede fabrikasyon inşaat tercih edilen bir yöntem olarak belirtilmiş, ancak kesin bir şart olarak konulmamıştır. Ancak fabrika usulü inşaat, konteyner evlerin kurulacağı anlamına gelmez. Belediye, görsel kalitesi yüksek ve çeşitlilik içeren bir mahalle oluşturmayı hedeflemektedir. Mahallenin ana çekirdeği için bir görsel kalite planı hazırlanacaktır.

• Boyut ve görünüm açısından çeşitlilik önemlidir.
• Her fabrika, örneğin çatı tipi, çatı penceresi olup olmadığı veya ön kapının konumu gibi konularda aynı çeşitliliği sunamaz.
• Sıra evleri standart ve birbirinin aynısı olacak şekilde tasarlayın; ikiz evler ve müstakil evlerle çeşitlilik sağlayın.
• Kanıtlanmış kavramları kullanın.

Sürdürülebilirlik (biyobazlı ve toprak ile suyu düzenleyici)

Belediye, Host-City’nin geliştirilmesinde sürdürülebilirliği hedeflemektedir. Biyo-bazlı inşaat ve toprak ile suyu yönlendiren bir tasarım tercih edilmektedir. Belediye, biyo-bazlı inşaatı azot emisyonlarını ve iklim üzerindeki etkiyi azaltmanın ve aynı zamanda sürdürülebilir bir kentsel karakter yaratmanın bir yolu olarak görüyor. Ayrıca, bodrum katı olmayan binalar inşa edilmesi ve arka bahçelerin belirli dönemlerde ıslak olabileceği varsayılmaktadır.

• Bazı piyasa aktörleri, zemin seviyesinin hemen altındaki su akıntılarının inşaat tekniğine kısıtlamalar getirdiğini ve biyo-bazlı inşaat malzemeleriyle çakışabileceğini öne sürüyor.
• Ayrıca, biyo-bazlı konutların termal kütlesinin daha düşük olduğu da belirtilmektedir; bu durum, ısıtma ve soğutma için daha yüksek elektrik talebine yol açabilir.
• Piyasa aktörleri, biyo-bazlı inşaatın neden bu kadar kesin bir şekilde temel ilke olarak ortaya konduğunu sorguluyor ve daha esnek bir yaklaşım savunuyorlar. Alternatif olarak, “Yeni Normal”den hareket edilmesi öneriliyor.
• Biyobazlı konutlar estetik bir görünüme sahiptir ve mekânlara kolayca uyum sağlar.
• Toprak ve su yönetimi yaklaşımına gelince, piyasa aktörleri iyi bir su yönetiminin önemini kabul etmekte ve su idaresi ile bütüncül bir işbirliği yapılmasını savunmaktadırlar.
• “Islak mahalle”deki konutların satış riskiyle ilgili endişeler bulunmakta olup, piyasa aktörleri bu hususları alıcılar ve hedef kitlelerle erkenden görüşmeyi önermektedir.
• Belediye, Çevre Planı’nda bahçelerin yüzde kaçının sertleştirilebileceğini belirleyebilir.
• Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise inşaat sürecidir; bu konuda piyasa aktörleri, rahatsızlık ve hasarı önlemek için konutların teslim edilmesinden önce vadilerin halihazırda faaliyete geçmiş olması gerektiğini vurgulamaktadır.
• Özellikle hız kazanmak istiyorsanız, kanıtlanmış kavramlardan yola çıkın.

Ulaşım ve park etme

Belediye, olası bir çözüm olarak bir otopark merkezini değerlendiriyor; bu sayede merkezi otopark uygulaması, sürdürülebilir ulaşım biçimlerinin daha fazla kullanılmasına ve sokaklarda daha az araba bulunmasıyla kaliteli bir yaşam ortamının oluşmasına katkıda bulunabilir. Bunun yanı sıra, bölgenin sınırlı toplu taşıma imkânlarına sahip olduğu kabul ediliyor; bu nedenle bölge büyük ölçüde bir araba mahallesi haline gelecektir. Belediye, otopark merkezinin mali açıdan uygulanabilir olup olmadığını ve mahalle için bir katma değer sağlayıp sağlamadığını araştırıyor; bu süreçte piyasa aktörlerinin görüşleri de daha ayrıntılı planlamada dikkate alınacaktır.

• Host-City’de bir otopark merkezinin katma değeri ve uygulanabilirliği konusunda pek çok şüphe bulunmaktadır. Alıcılar ve konut kooperatifleri, inşa edilmiş bir otoparkın getireceği ek maliyetleri karşılamak istemiyor. Bu binayı kim işletecek? Şehir merkezinde bu zaten zor bir görev; buradaki durumda ise inşa edilmiş bir otoparka gerek de yok.
• Parkeerhub, eve kadar olan yürüme mesafesinin uzamasına neden olabilir (bazen sadece algısal olarak); bu durum pek hoş karşılanmamaktadır.
• Pahalı (zemin katta bulunan) konutlar için bir otopark merkezine gerek yoktur, çünkü bu tür konutlarda yaşayanlar genellikle evlerinin önüne park etmek isterler.
• Gözden uzak yerlere, örneğin iç avlulara park etmek genellikle işe yarar.
• Şehir dışında, altyapı olanaklarından yoksun ve otoyola yakın bir konum, araç kullanımının artmasına neden olur ve uygun bir otopark standardı gerektirir.
• Mahallenin büyümesiyle birlikte yeni tesisler kurulduğunda ve mobilite konusundaki zihniyet değişikliği sayesinde araba kullanımı azaldığında, park yeri sayısı muhtemelen azalabilir. Örneğin, geliştirme alanındaki konuk parsellerinde geçici yedek ve ziyaretçi park yerleri oluşturmak bir fikir olabilir mi?
• Ulaşım çözümlerinin seçimi, mahalleye yerleşecek hedef kitleye de bağlıdır. Mahalle gençlere ve yaşlılara yönelikse, sınırlı toplu taşıma bağlantıları sorun yaratabilir; zira bu hedef kitleler genellikle kendi araçlarını daha az kullanır. Gerçek park ihtiyacını sakinlerin ihtiyaçlarına göre belirlemek için erken bir aşamada yaşam tarzı araştırması yapılması önerilmektedir.

İşbirliği, roller ve görevler

Belediye, süreçte hız ve verimliliğin sağlanması amacıyla piyasa aktörleriyle işbirliğini bu şekilde düzenlemek istemektedir. Belediye için önemli bir soru, ihale kapsamındaki 223 konutun kaç aktör tarafından karşılanacağıdır. Konut inşaat şirketleri, piyasa aktörleri belli olur olmaz işbirliği imkânlarını araştırmaya hazırdır.

Bu konuda katılımcıların görüşleri farklılık göstermektedir.

• A. Belediye, tüm geliştirme projesini belediyeyle işbirliği içinde gerçekleştirecek tek bir ortak seçimi bir an önce yapmalıdır. Bu, çerçevenin inşaat ve yerleşime hazır hale getirilmesini de içerebilir.
  B. Bu çerçeve, belediye ile piyasa aktörleri arasında görevlerin net bir şekilde paylaşılması için sağlam bir temel oluşturmaktadır. Konut alanları, sınırlı sayıda piyasa aktörü tarafından tasarlanmakta ve hayata geçirilmektedir (inşaat ve konut hazırlığı dahil).
  C. Belediye, inşaat alanlarını da içeren çerçeveyi (gerekirse seçilen taraflarla istişare içinde) bir imar planına dönüştürsün; ardından taraflar konutları inşa etsin ve belediye tüm alanı inşaat için hazır hale getirsin. Burada söz konusu olan seçenek şudur: belediye, konutları bir inşaat firmasından satın alır ve konutların piyasaya sunulmasını sağlar.
• Her parti için gerçekleştirilmesi gereken asgari konut sayısı konusundaki görüşler, asgari sayı olmaması, en az 50 konut ve projenin tamamı arasında değişmektedir.
• Entegre bir yaklaşım, işlerin daha hızlı ilerlemesi için daha fazla fırsat sunar. Bununla birlikte, bazıları bu yaklaşımın süreç risklerini de artırabileceğini belirtmektedir.
• Bir ortak seçerken ortak çıkar ön planda olmalıdır.

Planlama, hız ve riskler

Host-City için sıkı bir zaman çizelgesi bulunmaktadır. Sabit çekirdek konutlar ve ev sahibi parseller için ilk inşaat alanı en geç 1 Ocak 2029 tarihine kadar tamamlanmalıdır. Bu son tarihi yakalamak için, sürecin hızının nasıl garanti altına alınabileceği araştırılmaktadır. Belediye, azot, şebeke tıkanıklığı, değişen piyasa koşulları ve Danıştay’a kadar uzanan hukuki süreçler gibi planlamayı etkileyebilecek çeşitli riskler öngörmektedir.

• Birkaç aylık erteleme bir fabrika için felaket olabilir; bu tür işletmelerin inşaat akışında sürekliliğe ihtiyaçları vardır.
• Konutlar zamanında sipariş edilmelidir. Konutların iç ve dış kaplamaları normalde inşaat hazırlık aşamasında ayarlanabilir, ancak fabrika tipi inşaatlarda bu husus erken bir aşamada kesinleştirilmelidir.
• Zamanın çoğu inşaat aşamasında değil, planlama ve hazırlık gibi öncesindeki aşamalarda harcanır; bu nedenle, fabrikasyon inşaat yönteminde elde edilen toplam zaman tasarrufu sınırlı olabilir, ancak mevcut konseptlerin kullanılması ön aşamalarda da süreci hızlandırabilir
• Fabrika bazlı üretim, sınırlı sayıda üreticiye bağımlılığa yol açabilir. Bir fabrikanın devre dışı kalması durumunda gecikme riski ortaya çıkar.
• Süreçlerin erken aşamalarında piyasa aktörlerini sürece dahil edin ve ihale prosedürünü fazla katı hale getirmeyin.
• Devlet Danışma Kurulu’na başvurmak, planlamayı önemli ölçüde geciktirebilir. Ayrıntılar daha sonra tamamlanırken, uygulamanın şimdiden başlatılabilmesi için erken bir aşamada genel bir çerçeve planının belirlenmesinin önerilmektedir. Bu, inşaat aşamasında gereksiz gecikmeleri önler.
• Risklerin dağıtımı sırasında, bu riskleri en iyi şekilde yönetebilecek taraflara devredin. Piyasa aktörleri belirli garantiler sunabilir, ancak bunun için yeterli esneklik gereklidir.
• Riskleri azaltmak için, ihale öncesinde azot ve şebeke tıkanıklığına ilişkin araştırmaların tamamlanmış olması gerekir. Piyasa aktörleri, emisyonsuz inşaat ve şebekeye duyarlı inşaat gibi çözümler sunarak olası kısıtlamalara uyum sağlayabilirler.
• Taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda, koordinasyon ve sorunların üst kademelere taşınması nedeniyle çok zaman kaybedilir. Yetkili bir proje direktörü ve “tek pencere” yaklaşımı (örneğin çevre çalışma grubu) gibi yöntemlerle iletişim kanallarını kısa tutun.
• İdari yetkiyle net çerçeveler belirlemek, uygulama sırasında aksaklıkların önlenmesini sağlar.
• Hız nedeniyle bir inşaat yükümlülüğü getirildiğinde, bu durum tarafların ihaleye katılma kararını etkileyecektir. Taraflar bu durumun risklerini değerlendirecek ve muhtemelen projeden çekilecektir.

Belediye, planlama senaryolarını özetlemiş ve bu konuda görüşler talep etmektedir.

• Çoğu taraf, planlama seçeneği 1’de önerildiği gibi, piyasanın erken aşamada sürece dahil edilmesinin büyük bir avantaj olduğunu düşünmektedir. Seçenek 3, büyük ölçüde gerçekçi bulunmamakla birlikte, yarım yıllık bir inşaat süresinin gerçekleştirilebilir olduğu kabul edilmektedir. Zamanın çoğu, planlama ve hazırlık aşamalarında harcanmaktadır.

İhale süreci

Belediye, öneriler bekliyor.

• İhaleye tam olarak detaylandırılmış bir uygulama planının sunulması, piyasa aktörlerinin esnekliğini kısıtlamaktadır.
• Hedefler belirleyin. Üst düzey hedef netleştiğinde, piyasa aktörleri alternatif çözümler önerebilir.
• Sıkı şartlar esnekliği kısıtlar ve diğer ön koşullarla çelişebilir.
• Hazır bir uygulama çerçevesi ihaleye çıkarılırsa, esnekliğin az olması riski ortaya çıkar. Riskler piyasa aktörlerine yüklenirse, bu aktörlerin söz konusu riskleri kendi başlarına yönetebilmeleri de sağlanmalıdır.
• Belediye, kontrolü elinden bırakma cesaretini göstermeli ve piyasa aktörlerine bağımsız kararlar alabilmeleri için alan tanımalıdır.
• İhale süreci çok katı bir şekilde yürütülmemeli, aksine işbirliğini teşvik etmeli ve piyasa aktörlerini yenilikçi çözümler üretmeye teşvik etmelidir.
• Sorunların zamanında tespit edilip çözülebilmesi için bir ortak seçimini erkenden yapın.
• İhale ve ihale süreçlerinin sayısını sınırlayın ve bunları birleştirin. Bu, daha verimli bir işbirliğine ve uygulamanın daha az karmaşık hale gelmesine katkıda bulunur.
• Planlamanın daha ayrıntılı olarak geliştirilmesi sürecine bizi de dahil etmeye devam edin; bir taraf, ihale sürecinin öncesinde piyasa aktörleri tarafından incelenmesini önerdi.
• Birbirini takip eden birden fazla ‘kapı’dan geçmek zorunda kalınmaması için, ihale ilan edilmeden önce belediyenin tüm kapılarının zaten ziyaret edilmiş olmasını sağlayın.
• Bir ortak seçerken ortak çıkar ön planda tutulmalıdır.
• İhale süreci iyi düşünülmüş olmalı ve gerekirse enerji konusunda bütüncül bir çözüm içermelidir.