Rapport sur la consultation de marché relative à la ville hôte

Host-City est un projet né d'une initiative du ministère de l'Intérieur et des Relations au sein des Collectivités territoriales. Le ministère souhaite encourager la mise en place rapide de logements flexibles, y compris sur des sites temporaires. Les organismes de logement social, entre autres, se sont montrés réticents à acheter ces logements en l’absence de perspectives d’exploitation à long terme (30 ans). C’est pourquoi le ministère de l’Intérieur et des Relations au sein des Collectivités territoriales a créé plusieurs « Host-Cities » aux Pays-Bas. Une « Host-City » se compose d’un noyau fixe de logements permanents, auquel s’ajoutent des parcelles d’accueil sur lesquelles des logements flexibles provenant d’ailleurs peuvent être réinstallés et mis en location. Le concept repose sur le principe que les logements flexibles restent la propriété de leur propriétaire d’origine, mais sont loués par une société de logement social locale à des personnes en recherche d’un logement dans la région.

La ville-hôte de Beekbergsebroek comprendra un noyau permanent de 300 logements et 200 parcelles d'accueil. Le ministère, les organismes locaux de logement social et la commune ont signé à cet effet un contrat stipulant que le noyau permanent et la première zone d'aménagement comprenant 50 parcelles d'accueil devront être achevés avant le 1er janvier 2029.

La commune a conçu un cadre d'urbanisme solide dans lequel s'inscrivent les parcelles constructibles. L'idée est que la commune se charge de la viabilisation et de l'aménagement de l'espace public de ce cadre, et qu'une collaboration soit recherchée avec des acteurs du marché pour donner vie aux parcelles de construction sur lesquelles le noyau permanent sera réalisé. Sur les 300 logements du noyau permanent, 77 seront développés par un organisme local de logement social sous forme de logements locatifs sociaux. La municipalité envisage de sélectionner un ou plusieurs acteurs pour les autres logements du noyau permanent. Les organismes de logement social ont indiqué qu’ils étaient disposés, une fois que la commune aura sélectionné un ou plusieurs acteurs, à explorer également une éventuelle collaboration avec ces derniers.

Dans le cadre de cette consultation du marché, la municipalité souhaite connaître l'avis des acteurs du marché sur cette proposition. Ces informations serviront de base à l'élaboration de l'appel d'offres qui sera lancé ultérieurement.

Qu'avons-nous récupéré ?

Généralités

• Les acteurs du marché indiquent qu’il serait souhaitable, voire nécessaire, d’obtenir rapidement davantage de précisions sur les développements à venir dans la zone “ Stadsrand-zuid ”. Tant les promoteurs que les futurs résidents souhaitent savoir à quoi ils peuvent s’attendre concernant le projet Host-City. Évitez la « création d’îlots » et tenez compte des évolutions à venir, tant sur le plan spatial, programmatique qu’organisationnel.
• Quels groupes de résidents sont intéressés par des logements dans une zone qui doit être entièrement réaménagée ? Réalisez une analyse approfondie des groupes cibles et concentrez-vous sur leurs exigences (par exemple en matière de durabilité) ainsi que sur la construction de logements adaptés au(x) groupe(s) cible(s) concerné(s). Vérifiez également pour quels groupes cibles, par exemple, l'absence provisoire d'équipements dans le quartier ne pose pas de problème.
• Les parcelles réservées aux logements au sein du projet constituent un facteur d'incertitude. Quels types de logements seront construits et seront-ils de bonne qualité ? Peut-on être certain que ces logements verront le jour ?
  Réponse de la municipalité d'Apeldoorn : Les logements modulaires installés sur des parcelles d'accueil doivent être conformes au décret sur la construction (actuellement BBL). Ces logements ne sont pas soumis aux exigences municipales en matière d'esthétique urbaine.
  La commune est autorisée à déplacer les zones de développement vers un autre emplacement situé dans la périphérie sud. Si les parcelles d'accueil ne sont pas utilisées, les zones de développement peuvent être aménagées ou intégrées au centre-ville.
• Abandonnez rapidement le nom “ Host-City ”. Veillez à créer une « identité forte et propre » et à mettre en place une stratégie de marque efficace pour l'ensemble du territoire et pour Host-City. On pourrait par exemple envisager le thème de l'eau. Explorez les possibilités de liens avec des aspects tels que la résistance à la chaleur et les loisirs.
• C'est une bonne chose que la commune sollicite désormais l'avis des acteurs du marché. Continuez ainsi, nous pouvons apporter une valeur ajoutée à chaque étape. Cela peut notamment permettre de gagner du temps.
• L'alimentation électrique doit être assurée au préalable et/ou le plan doit lui-même prévoir cette alimentation. Cela doit être clairement établi à l'avance.
• Impliquez dès le début des partenaires tels que le Waterschap et Liander.
• Veillez à définir clairement les concepts. Qu'entend-on par « logements flexibles », « logements préfabriqués » et par des termes tels que « bio-sourcé » ?

Structure et zones de construction

La municipalité a élaboré un cadre d'urbanisme pour Host-City, prévoyant un espace public solide au sein duquel s'inscrivent des zones constructibles. L'objectif est de trouver un équilibre entre diversité et unité dans la construction de logements. Par ailleurs, l'accent est mis sur une qualité visuelle cohérente et sur la manière dont les différents quartiers résidentiels s'articulent les uns par rapport aux autres.

Lors de la répartition des parcelles constructibles, la municipalité a décidé de regrouper les logements sociaux sur des parcelles distinctes. Les organismes de logement social considèrent cette répartition comme positive et ont indiqué qu'une répartition plus dispersée de leurs parcelles sur l'ensemble de la zone était souhaitable.

Quelle est la position des acteurs du marché concernant le cadre proposé ?

• Ce cadre est considéré comme une structure claire, efficace et pratique. Appel : veillez à laisser suffisamment de flexibilité pour les précisions et la mise en œuvre, et ne délimitez pas davantage les domaines d'action afin de préserver une liberté maximale dans la suite du processus.
• Le cadre pourrait être encore plus solide ; il faudrait y ajouter davantage de verdure et améliorer la qualité paysagère.
• Veiller à garantir de bonnes possibilités de raccordement spatial dans le cadre de la poursuite de l'élaboration du plan.
• Ne définissez pas des champs de construction (par lot) trop petits ; adoptez une vision plus large et veillez à garantir l'interchangeabilité.
• Pour les petits acteurs du marché, des parcelles de construction plus petites et/ou la possibilité de construire sur des parcelles partielles sont justement souhaitables.
• Les grands promoteurs imposent parfois un nombre minimum de logements à construire.
• Veillez à la bonne qualité des terrains d'accueil. Aménagez les espaces verts en prévision de l'arrivée des premiers logements.

Programme de construction de logements

La commune a pour objectif de mettre en œuvre un programme de logement diversifié au sein de Host-City, comprenant un mélange de logements sociaux, de prix moyen et haut de gamme. Dans le cœur du projet, 300 logements seront construits, dont 77 (logements sociaux) seront attribués à des organismes de logement social d'Apeldoorn. Tous les logements construits sur les parcelles d'accueil sont des logements sociaux et seront loués à des demandeurs de logement ordinaires.

• Pourquoi autant d'appartements ? Privilégiez les logements individuels.
• En ce qui concerne la répartition des logements sociaux, les acteurs du marché s'accordent avec les organismes de logement social pour dire qu'il serait préférable de les répartir plus largement sur le territoire. Cela contribue à renforcer l'inclusivité et à diversifier le quartier. Il existe toutefois des divergences d’opinion quant à savoir si les logements des organismes de logement social devraient disposer de leurs propres parcelles de construction ou si une mixité au sein même des parcelles doit également être possible.
• La qualité des zones d'aménagement est également déterminée par la répartition des groupes cibles au sein de ces zones et par la diversité des types de logements : il ne faut donc pas trop restreindre les possibilités offertes par chaque zone d'aménagement.
• Élaborer le programme de construction de logements à l'issue d'une étude de marché ciblée, accompagnée d'une analyse des groupes cibles.
• Pour les immeubles d'appartements, en particulier ceux destinés aux seniors, privilégiez ceux qui comptent au moins 4 étages, disposent d'un ascenseur et offrent de bons équipements.

Types et qualité des logements préfabriqués

La municipalité considère la construction industrialisée comme un moyen d'accélérer le rythme des travaux et de respecter le calendrier. De plus, la construction industrialisée s'inscrit dans le cadre du contrat conclu avec le ministère de l'Intérieur et des Relations au sein des Collectivités territoriales, dans lequel elle est mentionnée comme une option privilégiée, mais non comme une exigence impérative. La construction industrialisée ne signifie toutefois pas que des logements modulaires seront installés. La municipalité mise sur un quartier varié offrant une grande qualité esthétique. Un plan de qualité esthétique sera élaboré pour le cœur du quartier.

• Il est important qu'il y ait de la variété en termes de taille et d'aspect.
• Toutes les usines ne sont pas en mesure de proposer la même variété, par exemple en ce qui concerne le type de toit, la présence ou non d'une lucarne ou l'emplacement de la porte d'entrée.
• Rendez les maisons mitoyennes standardisées et identiques, et veillez à apporter de la variété grâce aux maisons jumelées et aux maisons individuelles.
• Utilisez des concepts qui ont fait leurs preuves.

Durabilité (à base biologique et favorisant la gestion des sols et de l'eau)

La municipalité vise la durabilité dans le développement de Host-City. La préférence est donnée à la construction bio-sourcée et à une conception favorisant la gestion des sols et de l'eau. La municipalité considère la construction bio-sourcée comme un moyen de réduire les émissions d'azote et l'impact climatique, tout en créant un cadre de vie durable. Par ailleurs, le projet prévoit une construction sans vide sanitaire et tient compte du fait que certaines parties des jardins arrière peuvent être humides à certaines périodes de l'année.

• Certains acteurs du marché affirment que les courants d'eau situés juste sous le niveau du sol imposent des contraintes techniques à la construction et peuvent entrer en conflit avec les matériaux de construction d'origine biologique.
• On souligne également la masse thermique plus faible des logements construits à partir de matériaux biosourcés, ce qui peut entraîner une augmentation de la consommation d'électricité pour le chauffage et la climatisation.
• Les acteurs du marché se demandent pourquoi la construction bio-sourcée est présentée de manière aussi catégorique comme principe de base et plaident en faveur d'une approche plus souple. Ils proposent comme alternative de se baser sur “ la nouvelle normalité ”.
• Les logements bio-sourcés ont un aspect agréable et s'intègrent bien dans l'espace.
• En ce qui concerne l'approche axée sur la gestion des sols et de l'eau, les acteurs du marché reconnaissent l'importance d'une bonne régulation de l'eau et plaident en faveur d'une collaboration globale avec l'agence de l'eau.
• Le risque lié à la vente de logements situés dans un “ quartier inondable ” suscite des inquiétudes, et les acteurs du marché proposent d'aborder ces aspects dès le début avec les acheteurs et les groupes cibles.
• La commune peut fixer, dans le plan d'aménagement du territoire, le pourcentage maximal de surface pavée autorisé dans les jardins.
• Un autre point à prendre en compte concerne le processus de construction : les acteurs du marché soulignent en effet que les wadis doivent déjà être opérationnels avant la livraison des logements, afin d'éviter toute nuisance et tout dommage.
• Misez sur des concepts qui ont fait leurs preuves, surtout si vous voulez aller vite.

Mobilité et stationnement

La municipalité envisage la création d’un pôle de stationnement comme solution possible, l’idée étant que le stationnement centralisé puisse contribuer à favoriser l’utilisation de modes de mobilité durables et à créer un cadre de vie de qualité avec moins de voitures dans les rues. Par ailleurs, il est reconnu que la zone dispose de services de transports en commun limités, ce qui en fera en grande partie un quartier automobile. La municipalité examine si ce pôle de stationnement est financièrement viable et s’il apporte une valeur ajoutée au quartier, en tenant compte des réactions des acteurs du marché dans la suite de l’élaboration du projet.

• De nombreux doutes subsistent quant à la valeur ajoutée d’un pôle de stationnement et à sa faisabilité à Host-City. Les acheteurs et les organismes de logement social ne souhaitent pas prendre en charge les coûts supplémentaires liés à la construction d’un parking. Qui se chargerait de l’exploitation de ce bâtiment ? En centre-ville, c’est déjà un défi de taille, et ici, la construction d’un parking n’est pas non plus nécessaire.
• Les parkings centralisés peuvent entraîner (parfois seulement en apparence) des distances à pied plus longues jusqu'au logement, ce qui est moins apprécié.
• Il n'est pas nécessaire de prévoir une station de recharge pour les logements (au sol) haut de gamme, car les occupants de ce type de logement souhaitent généralement se garer près de chez eux.
• Se garer à l'abri des regards, dans des cours intérieures, fonctionne généralement bien.
• Un emplacement situé en dehors de la ville, dépourvu de commodités et proche de l'autoroute, entraîne une augmentation de la fréquentation automobile et nécessite une norme de stationnement adaptée.
• Si, en raison de la croissance du quartier, de nouvelles infrastructures voient le jour et si, grâce à une nouvelle approche de la mobilité, l'utilisation de la voiture diminue, le nombre de places de stationnement pourrait baisser. Serait-il envisageable de créer temporairement des places de stationnement d'appoint et pour les visiteurs, par exemple sur une zone à développer destinée à accueillir des parcelles d'accueil ?
• Le choix des solutions de mobilité dépend également du public cible qui viendra s'installer dans le quartier. Si le quartier s'adresse aux jeunes et aux personnes âgées, des liaisons de transports en commun limitées peuvent poser problème, car ces groupes cibles utilisent souvent moins leur voiture personnelle. Il est proposé de mener, dès le début du projet, une étude sur les modes de vie afin d'adapter les besoins réels en matière de stationnement à ceux des habitants.

Coopération, rôles et tâches

La municipalité souhaite organiser la collaboration avec les acteurs du marché de manière à garantir la rapidité et l'efficacité du processus. Une question importante pour la municipalité est de savoir combien d'acteurs participeront à la réalisation des 223 logements faisant l'objet de l'appel d'offres. Les organismes de logement social sont prêts à étudier des possibilités de collaboration dès que les acteurs du marché seront connus.

Les avis des personnes présentes divergent à ce sujet.

• A. La commune doit rapidement sélectionner un partenaire unique qui se chargera de réaliser l'ensemble du projet en collaboration avec elle. Cela pourrait inclure la construction et la viabilisation du site.
  B. Ce cadre offre une bonne base pour une répartition claire des tâches entre la commune et les acteurs du marché. Les zones résidentielles sont conçues et réalisées (y compris les travaux de construction et de viabilisation) par un nombre restreint d'acteurs du marché.
  C. Laisser la commune élaborer le cadre général, y compris les zones de construction (le cas échéant en concertation avec les parties sélectionnées), pour en faire un plan de lotissement, après quoi les parties réaliseront les logements et la commune rendra l'ensemble de la zone prête à la construction. Variante mentionnée ici : la commune achète les logements auprès d'un constructeur et les met sur le marché.
• Les avis concernant le nombre minimum de logements à construire par parti varient : certains estiment qu’il n’y a pas de minimum, d’autres qu’il faut au moins 50 logements, tandis que d’autres encore préconisent la réalisation de l’ensemble du projet.
• Une approche intégrée offre davantage de chances de gagner en rapidité. D'autres soulignent toutefois qu'elle comporte également davantage de risques liés aux processus.
• L'intérêt commun doit être au cœur du choix d'un partenaire.

Planification, rapidité et risques

Le calendrier du projet « Host-City » est très serré. Le noyau dur de logements et le premier chantier destiné aux parcelles d’accueil doivent être achevés au plus tard le 1er janvier 2029. Afin de respecter cette échéance, on examine actuellement comment garantir la rapidité du processus. La municipalité identifie plusieurs risques susceptibles d’influencer le calendrier, tels que les émissions d’azote, la congestion des réseaux, l’évolution des conditions du marché et les procédures judiciaires pouvant aller jusqu’au Conseil d’État.

• Un retard de quelques mois peut être fatal pour une usine ; celle-ci a besoin d'une continuité dans le flux de production.
• Les logements doivent être commandés à temps. En règle générale, les finitions peuvent encore être définies pendant la phase de préparation du chantier, mais dans le cas d'une construction en usine, celles-ci doivent être fixées dès le début du projet.
• Ce n'est pas la construction qui prend le plus de temps, mais les étapes qui la précèdent, telles que la planification et la préparation ; de ce fait, le gain de temps global lié à la construction en série peut s'avérer limité, même si le recours à des concepts existants peut également accélérer les phases préliminaires.
• La construction en usine peut entraîner une dépendance vis-à-vis d'un nombre limité de fabricants. Le risque est de subir des retards en cas de défaillance d'une usine.
• Impliquez les acteurs du marché dès le début du processus et veillez à ce que la procédure d'appel d'offres ne soit pas trop rigide.
• Le recours devant le Conseil d'État peut retarder considérablement le calendrier. Il est proposé d'établir dès le début un plan-cadre général, afin que la mise en œuvre puisse déjà commencer tandis que les détails seront précisés ultérieurement. Cela permet d'éviter des retards inutiles pendant la phase de construction.
• Lors de la répartition des risques, confiez-les aux parties les mieux à même de les gérer. Les acteurs du marché peuvent offrir certaines garanties, mais cela nécessite une flexibilité suffisante.
• Afin de limiter les risques, les études relatives à l’azote et à la congestion du réseau doivent être achevées avant l’appel d’offres. Les acteurs du marché peuvent anticiper d’éventuelles restrictions en proposant des solutions telles que la construction sans émissions et la construction respectueuse du réseau.
• On perd beaucoup de temps en concertation et en escalades lorsque les parties ne parviennent pas à s'entendre. Veillez à mettre en place des circuits de communication courts, par exemple en désignant un directeur de projet doté des pouvoirs nécessaires et en adoptant une approche de « guichet unique » (par exemple, une table ronde sur l'environnement).
• La définition de cadres clairs assortis d'un mandat administratif permet d'éviter les perturbations lors de la mise en œuvre.
• Si une obligation de construction est imposée en raison de la rapidité du projet, cela aura une incidence sur la décision des soumissionnaires de participer à l'appel d'offres. Ceux-ci évalueront les risques que cela comporte et pourraient décider de se retirer.

La commune a présenté des scénarios d'aménagement et sollicite des réactions à ce sujet.

• La plupart des parties prenantes estiment qu’une implication précoce du marché constitue un avantage majeur, comme le propose la variante de planification n° 1. La variante n° 3 est majoritairement considérée comme irréaliste, même si un délai de construction de six mois est jugé réalisable. C'est la phase de planification et de préparation qui prend le plus de temps.

Procédure d'appel d'offres

La commune sollicite des suggestions.

• Le fait de présenter un plan d'exécution entièrement détaillé dans l'appel d'offres limite la flexibilité des acteurs du marché.
• Fixez-vous des objectifs. Si l'objectif global est clair, les acteurs du marché pourront proposer des solutions alternatives.
• Des exigences strictes limitent la flexibilité et peuvent entrer en conflit avec d'autres contraintes.
• Lorsqu'un cadre de mise en œuvre prêt à l'emploi fait l'objet d'un appel d'offres, cela risque de limiter la flexibilité. Lorsque les risques sont transférés aux acteurs du marché, ceux-ci doivent également être en mesure de les gérer eux-mêmes.
• La commune doit avoir le courage de lâcher prise et de laisser aux acteurs du marché la liberté de prendre des décisions de manière autonome.
• La procédure d'appel d'offres ne doit pas être trop rigide, mais encourager la coopération et inciter les acteurs du marché à proposer des solutions innovantes.
• Veillez à choisir votre partenaire suffisamment tôt, afin que les problèmes puissent être détectés et résolus à temps.
• Limitez le nombre d'appels d'offres et de procédures d'appel d'offres et regroupez-les. Cela contribue à une collaboration plus efficace et à une mise en œuvre moins complexe.
• Continuez à nous associer à l'élaboration du planning ; une partie a proposé de faire examiner au préalable la procédure d'appel d'offres par les acteurs du marché.
• Veillez à ce qu’il ne soit pas nécessaire de passer par plusieurs ‘ étapes ’ successives, mais à ce que, avant le lancement de l’appel d’offres, toutes les étapes de la commune aient déjà été franchies.
• L'intérêt commun doit être la priorité absolue lors du choix d'un partenaire.
• La procédure d'appel d'offres doit être mûrement réfléchie et, le cas échéant, inclure une solution énergétique globale.