Sprawozdanie z konsultacji rynkowych dotyczących miasta gospodarza

Host-City to projekt powstały z inicjatywy Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Samorządów Lokalnych (BZK). Ministerstwo zamierza wspierać szybkie wznoszenie mieszkań elastycznych, również w lokalizacjach tymczasowych. Okazało się, że m.in. spółdzielnie mieszkaniowe wykazywały niechęć do zakupu tych mieszkań, gdy nie ma perspektyw na długoterminową (30-letnią) eksploatację. Z tego powodu Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Samorządów (BZK) utworzyło w Holandii kilka miast typu „Host-City”. Miasto-gospodarz składa się ze stałego rdzenia z mieszkaniami na stałe, do którego dołączone są działki, na których można umieścić i wynajmować elastyczne mieszkania przeniesione z innych lokalizacji. Koncepcja ta zakłada, że elastyczne mieszkania pozostają własnością pierwotnego właściciela, ale są wynajmowane przez lokalną spółdzielnię mieszkaniową osobom poszukującym mieszkania w okolicy.

Miasto-gospodarz Beekbergsebroek będzie składało się ze stałego rdzenia obejmującego 300 mieszkań oraz 200 działek przeznaczonych na budowę domów gościnnych. Ministerstwo, lokalne spółdzielnie mieszkaniowe oraz gmina podpisały w tej sprawie umowę, w której określono, że stały rdzeń oraz pierwszy obszar zabudowy obejmujący 50 działek przeznaczonych na budownictwo socjalne muszą być gotowe przed 1 stycznia 2029 r.

Gmina opracowała solidne ramy urbanistyczne, w ramach których wyznaczono działki budowlane. Założeniem jest, że gmina zajmie się przygotowaniem przestrzeni publicznej w ramach tych ram pod zabudowę i zagospodarowanie mieszkaniowe, a także będzie dążyć do współpracy z podmiotami rynkowymi w celu realizacji projektów na działkach budowlanych, na których powstanie stały rdzeń zabudowy. Spośród 300 mieszkań w stałym rdzeniu 77 zostanie zrealizowanych przez lokalną spółdzielnię mieszkaniową jako mieszkania socjalne. Gmina zamierza wybrać jednego lub więcej partnerów do realizacji pozostałych mieszkań w stałym rdzeniu. Spółdzielnie mieszkaniowe wyraziły gotowość do zbadania możliwości współpracy z podmiotami wybranymi przez gminę, gdy tylko gmina dokona wyboru.

W ramach niniejszych konsultacji rynkowych gmina pragnie poznać opinie podmiotów rynkowych na temat tej propozycji. Informacje te posłużą jako podstawa do przygotowania przetargu, który zostanie ogłoszony w późniejszym terminie.

Co zebraliśmy?

Ogólne informacje

• Podmioty rynkowe wskazują, że pożądane/konieczne jest jak najszybsze uzyskanie większej jasności co do dalszego rozwoju sytuacji w południowej części Stadsrand. Zarówno deweloperzy, jak i przyszli mieszkańcy chcą wiedzieć, czego mogą się jeszcze spodziewać w okolicy Host-City. Należy zapobiegać powstawaniu “izolacji” i uwzględniać przyszłe zmiany, zarówno w zakresie zagospodarowania przestrzennego, programu, jak i organizacji.
• Które grupy mieszkańców są zainteresowane mieszkaniami na terenie, który ma zostać całkowicie zagospodarowany od nowa? Przeprowadź dokładną analizę grup docelowych i skoncentruj się na ich wymaganiach (np. w zakresie zrównoważonego rozwoju) oraz na realizacji mieszkań dostosowanych do odpowiedniej grupy (grup) docelowej. Sprawdź również, dla których grup docelowych nie stanowi na przykład problemu fakt, że na razie na tym terenie nie będzie żadnych udogodnień.
• Działki przeznaczone pod zabudowę w ramach tej inwestycji stanowią czynnik niepewności. Jakiego rodzaju mieszkania tam powstaną i czy będą one wysokiej jakości? Czy istnieje pewność, że mieszkania te rzeczywiście powstaną?
  Odpowiedź gminy Apeldoorn: Mieszkania typu flex, które są umieszczane na działkach przyjmujących, muszą spełniać wymogi rozporządzenia w sprawie budownictwa (obecnie BBL). Mieszkania te nie są poddawane ocenie pod kątem gminnych wymogów estetycznych.
  Gmina może przenieść obszary przeznaczone pod zabudowę w inne miejsce w obrębie południowej granicy. Jeśli nie zostaną wykorzystane działki przyjmujące, obszary te mogą zostać zabudowane lub włączone do stałego rdzenia miasta.
• Należy jak najszybciej odejść od nazwy “Host-City”. Należy zadbać o „silną, własną tożsamość” oraz skuteczny branding całego obszaru i samego Host-City. Można na przykład rozważyć motyw przewodni: woda. Należy zwrócić uwagę na możliwości powiązania tego motywu z takimi aspektami, jak odporność na upały i rekreacja.
• To dobrze, że gmina zwraca się teraz z zapytaniami do podmiotów rynkowych. Proszę to kontynuować – na każdym etapie możemy wnieść wartość dodaną. Może to między innymi przyczynić się do oszczędności czasu.
• Zasilanie musi być zapewnione z wyprzedzeniem i/lub musi być uwzględnione w samym planie. Musi to być jasno określone z wyprzedzeniem.
• Należy na wczesnym etapie zaangażować partnerów, takich jak Zarząd Wodny i Liander.
• Należy zadbać o jasne zdefiniowanie pojęć. Co rozumie się pod pojęciami „mieszkania elastyczne”, „mieszkania budowane fabrycznie” oraz terminami takimi jak „pochodzenia biologicznego”?

Ramy i pola konstrukcyjne

Gmina opracowała ramy urbanistyczne dla Host-City, przewidujące solidną przestrzeń publiczną, w której wyodrębniono działki budowlane. Dąży się do osiągnięcia równowagi między różnorodnością a spójnością w budownictwie mieszkaniowym. Ponadto zwraca się uwagę na spójny wizerunek oraz na to, jak poszczególne obszary mieszkaniowe współgrają ze sobą.

Przy podziale działek budowlanych gmina postanowiła wyznaczyć oddzielne działki pod budownictwo socjalne. Spółdzielnie mieszkaniowe pozytywnie oceniają pomysł wyodrębnienia takich działek i zaznaczyły, że pożądane jest bardziej rozproszone rozmieszczenie ich działek na terenie gminy.

Jakie jest stanowisko podmiotów rynkowych w sprawie proponowanych ram?

• Ramy te są postrzegane jako przejrzysta, wydajna i praktyczna struktura. Apel: należy zapewnić wystarczającą elastyczność w zakresie dalszego opracowania/wypełnienia; nie należy jeszcze bardziej zawężać zakresu poszczególnych obszarów, aby zachować maksymalną swobodę w dalszym procesie.
• Projekt mógłby być jeszcze bardziej solidny; warto dodać więcej zieleni i elementów krajobrazowych.
• W ramach dalszego opracowywania planu należy zapewnić dobre możliwości połączeń przestrzennych.
• Nie należy tworzyć pól budowlanych (dla poszczególnych partii) zbyt małych; należy spojrzeć na sprawę z szerszej perspektywy i zadbać o możliwość zamiany.
• Dla mniejszych podmiotów rynkowych pożądane są właśnie mniejsze działki budowlane i/lub możliwość zabudowy części działek.
• Większe podmioty czasami ustalają minimalną liczbę mieszkań, które mają zostać wybudowane.
• Zapewnij odpowiednią jakość terenów żywicielskich. Stwórz strukturę zieleni przed wybudowaniem pierwszych domów.

Program budownictwa mieszkaniowego

Celem gminy jest zrealizowanie zróżnicowanego programu budownictwa mieszkaniowego w ramach projektu Host-City, obejmującego mieszkania socjalne, średniej klasy oraz drogie. W stałym rdzeniu powstanie 300 mieszkań, z czego 77 (mieszkania socjalne) zostanie przydzielonych spółdzielniom mieszkaniowym z Apeldoorn. Wszystkie mieszkania powstające na działkach przeznaczonych dla gospodarzy będą stanowiły mieszkania socjalne i zostaną wynajęte osobom poszukującym mieszkania na zwykłych warunkach.

• Dlaczego aż tyle mieszkań? Postawmy na więcej domów jednorodzinnych.
• Jeśli chodzi o rozmieszczenie mieszkań socjalnych, podmioty rynkowe zgadzają się z korporacjami mieszkaniowymi, że powinny one być lepiej rozłożone na całym obszarze. Przyczynia się to do większej integracji społecznej i większej różnorodności dzielnicy. Istnieją jednak rozbieżności co do tego, czy mieszkania spółdzielcze powinny mieć wyodrębnione działki budowlane, czy też powinna być możliwa ich mieszana lokalizacja w obrębie tych samych działek.
• O jakości poszczególnych obszarów zabudowy decyduje również rozkład grup docelowych na tych obszarach oraz zróżnicowanie typów mieszkań: dlatego nie należy zbytnio ograniczać możliwości w poszczególnych obszarach zabudowy.
• Opracuj program budownictwa mieszkaniowego w oparciu o ukierunkowane badanie rynku wraz z analizą grup docelowych.
• W przypadku budynków mieszkalnych, zwłaszcza przeznaczonych dla seniorów, należy wybierać obiekty o co najmniej 4 kondygnacjach, wyposażone w windę i dobre udogodnienia.

Rodzaje i jakość domów budowanych fabrycznie

Gmina postrzega budownictwo prefabrykowane jako sposób na przyspieszenie tempa budowy i dotrzymanie harmonogramu. Ponadto budownictwo prefabrykowane jest zgodne z umową zawartą z Ministerstwem Spraw Wewnętrznych i Samorządów, w której budownictwo prefabrykowane zostało wymienione jako preferowane rozwiązanie, ale nie jako sztywny wymóg. Budownictwo prefabrykowane nie oznacza jednak stawiania domów kontenerowych. Gmina stawia na zróżnicowaną dzielnicę o wysokiej jakości wizualnej. Dla stałego rdzenia dzielnicy opracowywany jest plan jakości wizualnej.

• Różnorodność pod względem wielkości i wyglądu jest ważna.
• Nie każda fabryka może zaoferować taką samą różnorodność, na przykład jeśli chodzi o rodzaj dachu, obecność lub brak lukarny czy położenie drzwi wejściowych.
• Należy zaprojektować domy szeregowe tak, by były standardowe i jednolite, a urozmaicenie zapewnić dzięki domom bliźniaczym i wolnostojącym.
• Korzystaj ze sprawdzonych rozwiązań.

Zrównoważony rozwój (surowce pochodzenia biologicznego oraz regulujące stan gleby i wody)

Gmina dąży do zrównoważonego rozwoju projektu Host-City. Preferowane są rozwiązania budowlane oparte na surowcach pochodzenia biologicznego oraz projektowanie uwzględniające gospodarkę glebową i wodną. Gmina postrzega budownictwo oparte na surowcach pochodzenia biologicznego jako sposób na ograniczenie emisji azotu i wpływu na klimat, a jednocześnie na stworzenie zrównoważonego wizerunku miasta. Ponadto zakłada się budownictwo bez przestrzeni podpodłogowej oraz to, że części ogrodów przydomowych mogą być wilgotne w określonych porach roku.

• Niektórzy uczestnicy rynku twierdzą, że prądy wodne płynące tuż pod poziomem gruntu nakładają ograniczenia na technikę budowlaną i mogą kolidować z materiałami budowlanymi pochodzenia biologicznego.
• Zwraca się również uwagę na mniejszą masę termiczną budynków opartych na surowcach pochodzenia biologicznego, co może skutkować większym zapotrzebowaniem na energię elektryczną do ogrzewania i chłodzenia.
• Podmioty rynkowe zastanawiają się, dlaczego budownictwo oparte na surowcach pochodzenia biologicznego jest tak stanowczo przedstawiane jako punkt wyjścia, i opowiadają się za bardziej elastycznym podejściem. Jako alternatywę proponuje się przyjęcie za punkt wyjścia koncepcji “nowej normalności”.
• Domy oparte na surowcach pochodzenia biologicznego mają atrakcyjny wygląd i dobrze wpisują się w otoczenie.
• Jeśli chodzi o podejście oparte na gospodarowaniu glebą i wodą, podmioty rynkowe uznają znaczenie właściwej regulacji wodnej i opowiadają się za kompleksową współpracą z zarządem gospodarki wodnej.
• Pojawiają się obawy dotyczące ryzyka związanego ze sprzedażą mieszkań w “mokrzej dzielnicy”, a podmioty rynkowe proponują, aby te kwestie omówić z nabywcami i grupami docelowymi na wczesnym etapie.
• Gmina może określić w planie zagospodarowania przestrzennego, jaki procent powierzchni ogrodów może zostać utwardzony.
• Kolejną kwestią wymagającą uwagi jest proces budowy, w związku z którym przedstawiciele rynku podkreślają, że wadi muszą już funkcjonować przed oddaniem mieszkań do użytku, aby zapobiec uciążliwościom i szkodom.
• Opieraj się na sprawdzonych koncepcjach, zwłaszcza jeśli chcesz działać szybko.

Mobilność i parkowanie

Gmina rozważa utworzenie centrum parkingowego jako potencjalnego rozwiązania, dzięki któremu scentralizowane parkowanie mogłoby przyczynić się do szerszego korzystania z zrównoważonych form mobilności oraz do poprawy jakości środowiska życia poprzez zmniejszenie liczby samochodów na ulicach. Ponadto uznaje się, że obszar ten dysponuje ograniczoną ofertą transportu publicznego, przez co w dużej mierze stanie się dzielnicą samochodową. Władze miejskie badają, czy centrum parkingowe jest wykonalne pod względem finansowym i czy wnosi wartość dodaną dla dzielnicy, przy czym w dalszych pracach uwzględnione zostaną opinie podmiotów rynkowych.

• Istnieje wiele wątpliwości co do wartości dodanej centrum parkingowego oraz jego wykonalności w Host-City. Nabywcy i spółdzielnie mieszkaniowe nie chcą ponosić dodatkowych kosztów związanych z budową parkingu. Kto miałby zarządzać tym obiektem? W centrum miasta jest to już trudne zadanie, a w tym przypadku budowa parkingu nie jest w ogóle konieczna.
• Parking typu „parkeerhub” może powodować (czasami tylko w odczuciu) dłuższe odległości do pokonania pieszo do mieszkania, co jest mniej pozytywnie oceniane.
• W przypadku drogich domów (wolnostojących) nie jest potrzebny parking wielopoziomowy, ponieważ mieszkańcy tego typu domów zazwyczaj chcą parkować przy swoim domu.
• Parkowanie w miejscach niewidocznych, na wewnętrznych dziedzińcach, zazwyczaj się sprawdza.
• Lokalizacja poza miastem, bez infrastruktury i w pobliżu autostrady, powoduje większe wykorzystanie samochodów i wymaga odpowiednich norm parkingowych.
• Gdy w związku z rozwojem dzielnicy pojawią się nowe obiekty, a zmiana podejścia do mobilności spowoduje spadek wykorzystania samochodów, liczba miejsc parkingowych może ulec zmniejszeniu. Czy warto rozważyć utworzenie tymczasowych miejsc parkingowych dla samochodów przejeżdżających i gości, np. na terenie przeznaczonym pod zabudowę działek gościnnych?
• Wybór rozwiązań w zakresie mobilności zależy również od grupy docelowej, która zamierza zamieszkać w dzielnicy. Jeśli dzielnica jest skierowana do młodzieży i osób starszych, ograniczone połączenia komunikacji publicznej mogą stanowić problem, ponieważ grupy te rzadziej korzystają z własnych samochodów. Proponuje się przeprowadzenie na wczesnym etapie badania stylu życia, aby dostosować rzeczywiste zapotrzebowanie na miejsca parkingowe do potrzeb mieszkańców.

Współpraca, role i zadania

Gmina zamierza zorganizować współpracę z podmiotami rynkowymi w taki sposób, aby zapewnić szybkość i efektywność procesu. Istotną kwestią dla gminy jest to, ile podmiotów zajmie się realizacją 223 mieszkań objętych przetargiem. Spółdzielnie mieszkaniowe są gotowe rozważyć możliwości współpracy, gdy tylko zostaną znane podmioty rynkowe.

Opinie obecnych na ten temat są zróżnicowane.

• A. Gmina powinna jak najszybciej przeprowadzić procedurę wyboru partnera – jednej firmy, która zrealizuje cały projekt we współpracy z gminą. Mogłoby to obejmować również prace budowlane i przygotowanie terenu pod zabudowę w ramach tego projektu.
  B. Ramy te stanowią dobrą podstawę do jasnego podziału zadań między gminą a podmiotami rynkowymi. Osiedla mieszkaniowe są projektowane i realizowane (w tym przygotowywane pod budowę i do zamieszkania) przez ograniczoną liczbę podmiotów rynkowych.
  C. Niech gmina opracuje ramowy plan wraz z działkami budowlanymi (ewentualnie w porozumieniu z wybranymi podmiotami) w formie planu podziału działek, po czym podmioty te zrealizują budowę mieszkań, a gmina przygotuje cały teren pod zabudowę. Wspomniany wariant: gmina kupuje mieszkania od dewelopera i wprowadza je na rynek.
• Opinie na temat minimalnej liczby mieszkań, które każda partia powinna zrealizować, wahają się od braku minimalnej liczby, przez co najmniej 50 mieszkań, aż po całość inwestycji.
• Zintegrowane podejście zwiększa szanse na przyspieszenie procesu. Inni zwracają przy tym uwagę również na większe ryzyko związane z procesem.
• Przy wyborze partnera należy kierować się wspólnym interesem.

Planowanie, szybkość i ryzyko

Harmonogram projektu Host-City jest bardzo napięty. Stały rdzeń zabudowy mieszkaniowej oraz pierwszy obszar budowlany przeznaczony na działki dla gospodarzy muszą być gotowe najpóźniej 1 stycznia 2029 r. Aby dotrzymać tego terminu, analizuje się, w jaki sposób można zapewnić sprawny przebieg procesu. Gmina dostrzega różne czynniki ryzyka, które mogą wpłynąć na harmonogram, takie jak emisja azotu, przeciążenie sieci, zmieniające się warunki rynkowe oraz postępowania prawne prowadzone aż do Rady Stanu.

• Kilkumiesięczne opóźnienie może mieć katastrofalne skutki dla fabryki – potrzebuje ona ciągłości w procesie produkcyjnym.
• Mieszkania należy zamawiać z odpowiednim wyprzedzeniem. Wykończenie mieszkania zazwyczaj można ustalić jeszcze na etapie przygotowania terenu pod budowę, jednak w przypadku budownictwa prefabrykowanego należy to ustalić już na wczesnym etapie.
• Najwięcej czasu zajmuje nie sama budowa, ale etapy poprzedzające ją, takie jak planowanie i przygotowania, przez co całkowita oszczędność czasu w przypadku budownictwa fabrycznego może być ograniczona, choć wykorzystanie istniejących koncepcji może przyspieszyć prace również na etapach wstępnych
• Produkcja fabryczna może prowadzić do uzależnienia od ograniczonej liczby producentów. Ryzyko polega na opóźnieniach w przypadku awarii fabryki.
• Należy zaangażować podmioty rynkowe na wczesnym etapie procesu i nie ustanawiać zbyt rygorystycznych zasad procedury przetargowej.
• Zwrócenie się do Rady Stanu może znacznie opóźnić realizację planu. Proponuje się, aby na wczesnym etapie ustalić ogólny plan ramowy, tak aby można było rozpocząć realizację, a szczegóły dopracować w późniejszym terminie. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych opóźnień na etapie budowy.
• Przy podziale ryzyka należy je przypisać stronom, które potrafią je najlepiej kontrolować. Podmioty rynkowe mogą oferować pewne gwarancje, ale wymaga to odpowiedniej elastyczności.
• Aby ograniczyć ryzyko, przed ogłoszeniem przetargu należy zakończyć badania dotyczące azotu i przeciążenia sieci. Podmioty rynkowe mogą dostosować się do ewentualnych ograniczeń, proponując rozwiązania takie jak budownictwo bezemisyjne i budownictwo uwzględniające obciążenie sieci.
• Wiele czasu traci się na uzgadnianie stanowisk i eskalowanie spraw, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia. Należy zadbać o bezpośrednie kanały komunikacji, na przykład poprzez powołanie dyrektora projektu posiadającego odpowiednie uprawnienia oraz wprowadzenie zasady „jednego punktu kontaktowego” (np. forum ds. środowiska).
• Ustanowienie jasnych ram wraz z upoważnieniem administracyjnym pozwala zapobiegać zakłóceniom podczas realizacji.
• Jeśli ze względu na tempo realizacji projektu nałożony zostanie obowiązek budowy, wpłynie to na decyzję podmiotów o złożeniu oferty. Podmioty te rozważą związane z tym ryzyko i być może zrezygnują z udziału w przetargu.

Gmina przedstawiła scenariusze planistyczne i prosi o zgłaszanie uwag na ich temat.

• Większość stron uważa, że wczesne zaangażowanie rynku stanowi dużą zaletę, zgodnie z propozycją zawartą w wariancie planistycznym nr 1. Wariant nr 3 jest w przeważającej mierze uznawany za nierealistyczny, choć czas budowy wynoszący pół roku uznaje się za wykonalny. Najwięcej czasu zajmuje faza planowania i przygotowań.

Procedura przetargowa

Gmina prosi o sugestie.

• Przedstawienie w ofercie przetargowej w pełni opracowanego planu realizacji ogranicza elastyczność podmiotów rynkowych.
• Wyznaczaj cele. Gdy nadrzędny cel jest jasny, podmioty rynkowe mogą proponować alternatywne rozwiązania.
• Rygorystyczne wymagania ograniczają elastyczność i mogą kolidować z innymi warunkami ramowymi.
• Jeśli przedmiotem przetargu jest gotowe ramy wykonawcze, istnieje ryzyko, że elastyczność będzie ograniczona. Gdy ryzyko spoczywa na podmiotach rynkowych, należy im również zapewnić możliwość samodzielnego zarządzania tym ryzykiem.
• Gmina musi wykazać się odwagą, by przestać wszystko kontrolować i dać podmiotom rynkowym swobodę samodzielnego podejmowania decyzji.
• Procedura przetargowa nie powinna być zbyt rygorystyczna, lecz powinna sprzyjać współpracy i zachęcać podmioty rynkowe do poszukiwania innowacyjnych rozwiązań.
• Należy zadbać o wczesny wybór partnera, aby problemy można było na czas wykryć i rozwiązać.
• Należy ograniczyć liczbę przetargów i procedur przetargowych oraz je połączyć. Przyczyni się to do bardziej efektywnej współpracy i zmniejszy złożoność realizacji.
• Prosimy o dalsze angażowanie nas w opracowywanie planu, a jedna ze stron zaproponowała, aby procedura przetargowa została wcześniej zweryfikowana przez podmioty rynkowe.
• Należy zadbać o to, aby nie trzeba było przechodzić kolejno przez wiele ‘punktów kontrolnych’, lecz aby przed ogłoszeniem przetargu wszystkie punkty kontrolne gminy zostały już sprawdzone.
• Przy wyborze partnera należy kierować się wspólnym interesem.
• Procedura przetargowa musi być dobrze przemyślana i ewentualnie obejmować kompleksowe rozwiązanie w zakresie energii.