Звіт про консультації з ринку щодо міста-господаря

«Host-City» — це проект, що виник за ініціативою Міністерства внутрішніх справ та регіонального розвитку. Міністерство прагне стимулювати швидке будівництво гнучких житлових об’єктів, у тому числі на тимчасових ділянках. Виявилося, що, зокрема, житлові корпорації виявляють стриманість щодо придбання таких будинків, коли немає перспективи довгострокової (30 років) експлуатації. З цієї причини Міністерство внутрішніх справ та регіонального розвитку Нідерландів створило кілька «Host-City». «Гостьове місто» складається з постійного ядра з постійним житлом, до якого додаються «гостьові ділянки», на яких можна розміщувати гнучкі житлові одиниці, перевезені з інших місць, та здавати їх у оренду. Концепція передбачає, що гнучкі житлові одиниці залишаються у власності первісного власника, але здаються в оренду місцевою житловою корпорацією місцевим особам, які шукають житло.

Місто-господар Беекбергсебрук складатиметься з основного ядра у 300 житлових будинків та 200 ділянок для будівництва. Міністерство, місцеві житлові корпорації та муніципалітет підписали з цього приводу договір, в якому зазначено, що основна частина та перша ділянка під забудову на 50 ділянок для «хост-будівництва» мають бути готові до 1 січня 2029 року.

Муніципалітет розробив надійну містобудівну концепцію, в рамках якої розташовані ділянки під забудову. Ідея полягає в тому, що муніципалітет забезпечує підготовку громадського простору цієї структури до забудови та облаштування для проживання, а також шукає можливості співпраці з ринковими учасниками для заповнення будівельних ділянок, на яких буде реалізовано постійне ядро. З 300 одиниць житла основного ядра 77 будуть побудовані місцевою житловою корпорацією як соціальне орендне житло. Муніципалітет планує відібрати одного або декількох партнерів для будівництва решти одиниць житла основного ядра. Житлові корпорації заявили про готовність, після того як муніципалітет відбере відповідну сторону (сторони), розглянути можливість співпраці з цими сторонами.

Під час цього ринкового опитування муніципалітет хотів би дізнатися, як учасники ринку ставляться до цієї пропозиції. Ця інформація стане основою для тендеру, який буде оголошено пізніше.

Що ми зібрали?

Загальні відомості

• Учасники ринку зазначають, що бажано/необхідно якнайшвидше отримати більше інформації щодо подальшого розвитку району “Stadsrand-zuid”. Як забудовники, так і майбутні мешканці хочуть знати, чого їм слід очікувати в районі Host-City. Не допускайте «утворення ізольованих зон» та враховуйте майбутні зміни — як у просторовому, так і в програмному та організаційному плані.
• Які групи мешканців зацікавлені у житлі в районі, що буде забудований з нуля? Проведіть ретельний аналіз цільових груп і зосередьтеся на їхніх вимогах (наприклад, щодо екологічної стійкості) та створенні житла, що відповідатиме потребам відповідної цільової групи (груп). Також з’ясуйте, для яких цільових груп, наприклад, не є проблемою те, що на даний момент у цьому районі ще не буде інфраструктури.
• Ділянки під забудову в рамках цього проекту є фактором невизначеності. Які типи житла будуть побудовані і чи будуть ці будинки якісними? Чи є впевненість у тому, що житло взагалі буде побудовано?
  Відповідь муніципалітету Апелдорна: Тимчасові житлові споруди, що встановлюються на земельних ділянках, наданих для розміщення, повинні відповідати вимогам Будівельного регламенту (нині — BBL). Ці споруди не перевіряються на відповідність муніципальним вимогам щодо зовнішнього вигляду.
  Муніципалітет має право перенести ділянки під забудову в інше місце в межах південної околиці. Якщо ділянки-господарі не використовуються, ділянки під забудову можуть бути забудовані або приєднані до постійного ядра.
• Якнайшвидше відмовтеся від назви “Host-City”. Створіть «сильну власну ідентичність» та ефективний брендинг як усього регіону, так і самого Host-City. Наприклад, можна розглянути таку тему, як «вода». Зверніть увагу на можливості поєднання з такими аспектами, як стійкість до спеки та рекреація.
• Добре, що муніципалітет зараз звертається до учасників ринку. Продовжуйте це робити, адже ми можемо забезпечити додаткову цінність на кожному етапі. Це, зокрема, може допомогти заощадити час.
• Електроживлення має бути забезпечене заздалегідь та/або передбачене в самому плані. Це має бути чітко визначено заздалегідь.
• Залучайте партнерів, таких як Управління водних ресурсів та компанію «Ліандер», на ранньому етапі.
• Забезпечте чітке визначення понять. Що мається на увазі під поняттями «гнучкі житлові об’єкти», «фабрично побудовані житлові об’єкти» та такими термінами, як «біоосновані»?

Каркас і будівельні ділянки

Міська влада розробила містобудівну концепцію для Host-City, яка передбачає створення міцної системи громадських просторів із забудованими ділянками всередині них. Мета полягає у досягненні балансу між різноманітністю та єдністю у житловому будівництві. Крім того, приділяється увага цілісності візуального образу та взаємозв’язку між різними житловими районами.

Під час розподілу ділянок під забудову муніципалітет вирішив розмістити соціальне житло на окремих ділянках. Житлові корпорації позитивно оцінюють виділення окремих ділянок і зазначили, що бажано, щоб їхні ділянки були більш рівномірно розподілені по всій території.

Яка думка учасників ринку щодо запропонованої концепції?

• Ця концептуальна основа розглядається як чітка, ефективна та практична структура. Заклик: забезпечте достатню гнучкість для подальшої розробки/конкретизації, не обмежуйте сфери діяльності надто жорстко, щоб зберегти максимальну свободу в подальшому процесі.
• Концепція могла б бути ще більш виразною; варто додати більше зелені та покращити ландшафтну складову.
• У процесі подальшої розробки плану слід забезпечити належні можливості просторового сполучення.
• Не робіть будівельні ділянки (для кожної партії) занадто малими, дивіться на ситуацію в ширшому контексті та забезпечте взаємозамінність.
• Для дрібніших учасників ринку бажаним є наявність менших ділянок під забудову та/або можливість забудови окремих частин ділянок.
• Більші компанії іноді встановлюють мінімальну кількість квартир, що підлягають будівництву.
• Забезпечте належну якість полів-господарів. Створіть зелену інфраструктуру ще до появи перших житлових будинків.

Програма житлового будівництва

Міська влада має на меті реалізувати різноманітну програму житлового будівництва в районі Host-City, що передбачатиме поєднання соціального, середньоцінового та дорогого житла. У центральній частині району буде збудовано 300 одиниць житла, з яких 77 одиниць (соціальне орендне житло) буде передано житловим корпораціям міста Апелдорн. Усі одиниці житла, що з’являться на ділянках «Host-City», є соціальним орендованим житлом і здаватимуться в оренду звичайним заявникам на житло.

• Чому так багато квартир? Давайте віддамо перевагу будинкам, побудованим на землі.
• Щодо розподілу соціального житла ринкові учасники погоджуються з житловими корпораціями в тому, що його краще розподіляти по всій території. Це сприяє більшій інклюзивності та різноманітності мікрорайону. Проте існують розбіжності в поглядах щодо того, чи повинні житлові кооперативи мати власні ділянки під забудову, чи також має бути можливе змішане розміщення об’єктів у межах однієї ділянки.
• Якість житлових ділянок також визначається розподілом цільових груп між ними та поєднанням різних типів житла: тому не варто надто обмежувати можливості кожної житлової ділянки.
• Розробіть програму житлового будівництва на основі цілеспрямованого дослідження ринку з аналізом цільових груп.
• Обирайте багатоквартирні будинки, особливо для людей похилого віку, з щонайменше 4 поверхами, ліфтом та якісними зручностями.

Типи та якість будинків заводського виробництва

Міська влада розглядає заводське будівництво як спосіб прискорити темпи будівництва та дотриматися графіка. Крім того, заводське будівництво також відповідає умовам договору з Міністерством внутрішніх справ та регіонального розвитку, в якому заводське будівництво зазначено як пріоритет, але не як обов’язкова вимога. Однак заводське будівництво не означає, що будуть встановлені контейнерні будинки. Муніципалітет прагне створити різноманітний мікрорайон із високою естетичною якістю. Для основного ядра мікрорайону розробляється план естетичної якості.

• Важливо, щоб вони відрізнялися за розміром і зовнішнім виглядом.
• Не кожна фабрика може запропонувати такий самий вибір, наприклад, щодо типу даху, наявності або відсутності мансардного вікна чи розташування вхідних дверей.
• Зробіть будинки, розташовані в ряд, стандартними та однаковими, а різноманітність забезпечте за допомогою будинків типу «двох під одним дахом» та окремо стоячих будинків.
• Використовуйте перевірені концепції.

Екологічність (біоосновані матеріали та матеріали, що регулюють стан ґрунту та води)

Муніципалітет прагне до сталого розвитку проекту «Host-City». Перевага надається будівництву на основі біоматеріалів та проектуванню, що враховує особливості ґрунту та водного режиму. Міська влада розглядає будівництво з використанням біоматеріалів як спосіб зменшити викиди азоту та вплив на клімат, одночасно створюючи стійкий ландшафтний образ. Крім того, передбачається будівництво без підвальних приміщень, а також те, що частини задніх дворів у певні періоди року можуть бути вологими.

• Деякі учасники ринку стверджують, що водні потоки, що протікають безпосередньо під рівнем землі, накладають обмеження на будівельні технології та, можливо, суперечать використанню будівельних матеріалів на біологічній основі.
• Також звертається увага на меншу теплову масу будинків, побудованих з використанням біоматеріалів, що може призвести до збільшення споживання електроенергії на опалення та охолодження.
• Учасники ринку задаються питанням, чому біоорієнтоване будівництво так категорично висувається як основний принцип, і виступають за більш гнучкий підхід. В якості альтернативи пропонується орієнтуватися на “Нову норму”.
• Будинки на біологічній основі мають привабливий зовнішній вигляд і добре вписуються в простір.
• Що стосується підходу, орієнтованого на управління ґрунтами та водними ресурсами, учасники ринку визнають важливість ефективного регулювання водних ресурсів і виступають за комплексну співпрацю з водогосподарським управлінням.
• Існують побоювання щодо ризиків продажу житла в “вологому районі”, і учасники ринку пропонують заздалегідь узгодити ці аспекти з покупцями та цільовими групами.
• Муніципалітет може визначити в Плані благоустрою, який відсоток садів можна заасфальтувати.
• Ще одним важливим аспектом є процес будівництва, у зв’язку з яким учасники ринку наголошують, що ваді повинні вже функціонувати до моменту здачі житла в експлуатацію, щоб уникнути незручностей та збитків.
• Орієнтуйтеся на перевірені концепції, особливо якщо хочете швидко досягти успіху.

Мобільність та паркування

Міська влада розглядає створення паркувального хабу як можливе рішення, завдяки якому централізоване паркування може сприяти ширшому використанню екологічних видів мобільності та створенню якісного середовища проживання з меншою кількістю автомобілів на вулицях. Крім того, визнається, що район має обмежені можливості громадського транспорту, через що він здебільшого стане автомобільним районом. Міська влада вивчає, чи є паркувальний хаб фінансово доцільним і чи має він додаткову цінність для району, при цьому у подальшій розробці проекту враховуватимуться відгуки учасників ринку.

• Існує чимало сумнівів щодо додаткової цінності паркувального хабу та доцільності його будівництва в Host-City. Покупці та житлові кооперативи не бажають оплачувати додаткові витрати, пов’язані з будівництвом паркінгу. Хто буде експлуатувати цю споруду? У центрі міста це й так складне завдання, а тут у будівлі паркінгу взагалі немає потреби.
• Паркувальний хаб може призвести (іноді лише у сприйнятті) до збільшення відстані, яку доводиться пройти пішки до помешкання, що сприймається менш позитивно.
• Для дорогих (окремо стоячих) будинків хаб не потрібен, оскільки мешканці такого типу житла зазвичай бажають паркуватися біля свого будинку.
• Паркування в місцях, що не видно з вулиці, — у внутрішніх двориках — зазвичай добре працює.
• Розташування за межами міста, без інфраструктури та поблизу автомагістралі сприяє збільшенню використання автомобілів і вимагає відповідних норм щодо паркування.
• Якщо внаслідок розбудови району з’являться необхідні об’єкти інфраструктури, а використання автомобілів зменшиться завдяки зміні підходів до мобільності, кількість паркувальних місць, можливо, скоротиться. Чи не варто тимчасово облаштувати додаткові паркувальні місця та місця для відвідувачів, наприклад, на ділянці, що планується забудувати, для розміщення гостьових ділянок?
• Вибір рішень у сфері мобільності також залежить від цільової групи, яка оселиться в районі. Якщо район орієнтований на молодь та людей похилого віку, обмежені можливості громадського транспорту можуть стати проблемою, оскільки ці групи населення зазвичай рідше користуються власним автомобілем. Пропонується на ранньому етапі провести дослідження способу життя мешканців, щоб узгодити фактичні потреби у паркувальних місцях з потребами мешканців.

Співпраця, ролі та завдання

Міська влада прагне організувати співпрацю з ринковими учасниками таким чином, щоб забезпечити швидкість та ефективність процесу. Важливим питанням для міської влади є те, скільки учасників візьмуть участь у тендері на будівництво 223 одиниць житла. Житлові корпорації готові розглянути можливості співпраці, щойно стануть відомі ринкові учасники.

Думки присутніх з цього приводу розходяться.

• А. Міська влада має якнайшвидше провести відбір партнера — однієї компанії, яка буде реалізовувати весь проект у співпраці з міською владою. Це може включати будівництво та підготовку території до заселення в рамках загального проекту.
  Б. Ця концепція забезпечує надійну основу для чіткого розподілу обов’язків між муніципалітетом та ринковими учасниками. Житлові масиви проектуються та реалізуються (включно з будівництвом та облаштуванням території) обмеженою кількістю ринкових учасників.
  C. Нехай муніципалітет, можливо, за погодженням з обраними сторонами, доопрацює концепцію, включаючи ділянки під забудову, до плану розбиття на ділянки, після чого сторони збудують житло, а муніципалітет підготує всю територію до забудови. У цьому випадку розглядається такий варіант: муніципалітет викуповує житло у забудовника та виставляє його на ринок.
• Думки щодо мінімальної кількості житла, яку має побудувати кожна партія, варіюються від «мінімальної кількості немає» до «мінімум 50 одиниць житла» та «увесь житловий комплекс».
• Інтегрований підхід дає більше шансів на прискорення процесу. Інші при цьому також вказують на більший ризик виникнення процесових ризиків.
• При виборі партнера на першому місці має стояти спільний інтерес.

Планування, швидкість та ризики

Для проекту «Host-City» розроблено чіткий графік. Основний масив житлових будинків та перша ділянка під забудову для ділянок «Host» мають бути готові не пізніше 1 січня 2029 року. Щоб встигнути до цього терміну, вивчається, як забезпечити прискорення процесу. Міська влада вбачає низку ризиків, які можуть вплинути на графік, таких як викиди азоту, перевантаження мереж, зміна ринкових умов та судові процедури аж до розгляду у Державній раді.

• Кілька місяців затримки можуть мати фатальні наслідки для заводу, адже йому необхідна безперебійність виробничого процесу.
• Житлові об’єкти слід замовляти вчасно. Зазвичай питання щодо оздоблення житла можна вирішити ще на етапі підготовки ділянки до будівництва, але у випадку заводського будівництва це потрібно узгодити вже на ранній стадії.
• Більшість часу займає не саме будівництво, а попередні етапи, такі як планування та підготовка, через що загальна економія часу при заводському будівництві може бути обмеженою, хоча використання існуючих концепцій може прискорити роботу й на попередніх етапах
• Виробництво на заводах може призвести до залежності від обмеженої кількості виробників. Існує ризик затримки у разі виходу заводу з ладу.
• Залучайте учасників ринку на ранніх етапах процесу та не робіть тендерну процедуру надто суворою.
• Звернення до Державної ради може суттєво уповільнити реалізацію проекту. Пропонується заздалегідь затвердити загальний рамковий план, щоб можна було розпочати реалізацію, а деталі уточнювати пізніше. Це дозволить уникнути зайвих затримок на етапі будівництва.
• При розподілі ризиків слід покладати їх на ті сторони, які найкраще можуть їх контролювати. Учасники ринку можуть надавати певні гарантії, але для цього необхідна достатня гнучкість.
• Щоб мінімізувати ризики, до початку тендеру мають бути завершені дослідження щодо азоту та перевантаженості мережі. Учасники ринку можуть врахувати можливі обмеження, пропонуючи такі рішення, як будівництво без викидів та будівництво з урахуванням навантаження на мережу.
• Коли сторони не можуть дійти згоди, багато часу витрачається на узгодження та ескалацію питань. Забезпечте короткі канали комунікації, наприклад, залучивши директора проекту з відповідними повноваженнями та запровадивши принцип «єдиного вікна» (наприклад, координаційна рада з питань навколишнього середовища).
• Встановлення чітких рамок з адміністративним мандатом дозволяє уникнути збоїв під час реалізації.
• Якщо через терміни будівництва буде встановлено обов’язкове виконання будівельних робіт, це вплине на рішення учасників щодо участі в тендері. Учасники зважать на пов’язані з цим ризики і, можливо, відмовляться від участі.

Міська влада розробила сценарії планування та просить надати свої коментарі щодо них.

• Більшість учасників вважають, що раннє залучення ринку є значною перевагою, як це передбачено у варіанті планування № 1. Варіант № 3 переважно вважається нереалістичним, хоча термін будівництва у півроку вважається досяжним. Найбільше часу займає етап планування та підготовки.

Тендерна процедура

Міська влада просить надати поради.

• Надання у тендері повністю опрацьованого плану реалізації обмежує гнучкість учасників ринку.
• Ставте цілі. Якщо вища мета є чіткою, учасники ринку зможуть запропонувати альтернативні рішення.
• Суворі вимоги обмежують гнучкість і можуть суперечити іншим рамковим умовам.
• Якщо на тендер виставляється готовий виконавчий механізм, виникає ризик недостатньої гнучкості. Коли ризики покладаються на учасників ринку, їм також слід надати можливість самостійно керувати цими ризиками.
• Міська влада повинна наважитися відпустити ситуацію і надати учасникам ринку свободу самостійно приймати рішення.
• Процедура тендеру не повинна бути надто жорсткою, а має стимулювати співпрацю та спонукати учасників ринку до пошуку інноваційних рішень.
• Подбайте про те, щоб вибрати партнера на ранньому етапі, щоб проблеми можна було вчасно виявити та вирішити.
• Слід обмежити кількість тендерів та процедур проведення тендерів і об’єднати їх. Це сприятиме більш ефективній співпраці та спростить процес реалізації.
• Продовжуйте залучати нас до подальшої розробки плану, а одна зі сторін запропонувала попередньо провести перевірку тендерної процедури силами учасників ринку.
• Подбайте про те, щоб не довелося проходити кілька ‘етапів’ поспіль, а щоб до оголошення тендеру вже були пройдені всі етапи на рівні муніципалітету.
• При виборі партнера на першому місці має стояти спільний інтерес.
• Тендерна процедура має бути ретельно продуманою та, за можливості, передбачати комплексне рішення в галузі енергетики.