Voorbeeld aanvraag na 1 januari 2024
Er wordt veel informatie gedeeld over de Omgevingswet. Vaak abstract, in juridische termen. Maar wat betekent dit in de praktijk voor diegenen die na inwerkingtreding van de Omgevingswet én de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen willen gaan bouwen.
Een familie heeft een optie genomen op een bouwkavel in Apeldoorn. Ze willen een woning bouwen. Ze laten zich eerst informeren over de mogelijkheden op de locatie. Wat mag er gebouwd worden, hoe groot, hoe hoog en waar op de kavel? Deze informatie is op internet te vinden via de knop Regels op de kaart (www.omgevingswet.overheid.nl). Ze kwamen er niet helemaal uit, en hebben een afspraak gemaakt bij de informatiebalie om de regels door te spreken.
Vervolgens hebben ze een architect gevraagd om een ontwerp te maken. En nu is het tijd voor de volgende stap. Ze kunnen er voor kiezen om gelijk een officiële omgevingsvergunning aan te vragen. Maar het is ook mogelijk om eerst een conceptverzoek in te dienen. Allebei te regelen via het landelijke Omgevingsloket en de knop ‘aanvragen’. Het is altijd verstandig om voor die tijd uw buren te informeren over de plannen.
Conceptverzoek
Het voordeel van het indienen van een conceptverzoek is, boven direct een officiële vergunning, is dat bij een conceptverzoek vooraf de haalbaarheid wordt onderzocht. Bekeken wordt of het plan past binnen de regels van het omgevingsplan, en of het uiterlijk past binnen de welstandseisen. En als het niet past, dan wordt er bekeken of er kan worden afgeweken van de regels. Of er wordt aangegeven hoe het plan moet worden aangepast, om wél te passen.
In de conclusie op het conceptverzoek wordt vermeld welke activiteiten er voor de definitieve omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Welke aandachtspunten er bij de verdere uitwerking van het plan komen kijken. Voor het goed kunnen beoordelen van een conceptverzoek zijn wel bouwkundige stukken nodig, maar die hoeven nog niet tot in detail te worden uitgewerkt. Ook het aanleveren van sommige onderzoeksrapporten kan bij een conceptverzoek nog even wachten. Dit in tegenstelling tot bij een officiële vergunningaanvraag.
Alle informatie die uit de beoordeling van het conceptverzoek naar voren komt kan de familie dan meenemen in de verdere uitwerking van de officiële aanvraag. Hiervoor bestaat de mogelijkheid om verschillende vergunningplichtige activiteiten zoals bouwen, kappen of slopen in één keer of apart aan te vragen.
Uiteraard mag je pas beginnen met je project als alle toestemmingen zijn ontvangen.
Knip tussen technisch bouwen en ruimtelijk bouwen
Voor het onderdeel bouwen is er een bijzonderheid. Die is gesplitst in twee delen, in ruimtelijk bouwen (een omgevingsplanactiviteit-bouwen) en een technische bouwactiviteit. Je mág beide vergunningen tegelijk aanvragen. Maar het kan ook na elkaar.
Stel dat de familie geen conceptverzoek had ingediend, dan is het verstandig om eerst de omgevingsplanactiveit-bouwen aan te vragen en daarna het technische onderdeel. Want als het plan niet past, kunnen wij de ruimtelijke vergunning niet verlenen. Uiteraard zullen we met u meedenken hoe u uw bouwplan kunt aanpassen, zodat deze wel passend en daarmee vergunbaar is. Maar dan heeft u in ieder geval nog geen kosten gemaakt voor de technische uitwerking. Past u het niet aan, dan zal de vergunning geweigerd worden.
Een vergunning of een melding voor het technische bouwdeel?
Voor wat betreft het technische deel zijn bouwwerken onderverdeeld in verschillende gevolgklassen. De nieuwbouw van een grondgebonden woning valt daarbij onder gevolgklasse 1. Dit betekent dat voor de technische toetsing een kwaliteitsborger ingeschakeld moet worden. Een kwaliteitsborger is een gecertificeerde onafhankelijke partij die u, uw ontwerper of uw uitvoerder inschakelt. Er wordt dan geen technische beoordeling meer door de gemeente gedaan, en er is dus geen extra vergunning technische bouwactiviteit nodig. De verantwoordelijkheid voor het opstellen, correct uitvoeren en naleven van de bouwtechnische eisen ligt dan bij de kwaliteitsborger. Hoewel er geen vergunningplicht geldt moet er wel een melding worden gedaan. In die melding moet u aangeven wie de kwaliteitsborger voor uw plan is. Dit moet minimaal 4 weken voordat u gaat bouwen. Binnen die 4 weken krijgt u bericht van de gemeente.
Voor bouwwerken in de andere gevolgklasse geld nog wel gewoon een vergunningplicht voor de technische bouwacitviteit.
Hoe vindt de toetsing plaats?
Bij bouwwerken van gevolgklasse 1 ligt de toetsing van de technische aspecten van de bouw bij de private kwaliteitsborger. Deze zal gedurende het gehele proces, van het ontwerpen van de woning tot de bouw daarvan, toezicht houden. Hierbij toetst de private kwaliteitsborger aan de landelijke eisen voor de veiligheid, duurzaamheid, gezondheid en bruikbaarheid van gebouwen.
Die regels zijn vastgelegd in het landelijke Besluit bouwwerken leefomgeving. Dat is de opvolger van het Bouwbesluit. De regels die specifiek gaan over de wijze waarop de private kwaliteitsborging is geregeld, staan in de Wet kwaliteitsborging voor bouwen.
Als een bouwwerk niet valt onder gevolgklasse 1, dan moet er wel een technische vergunning (inclusief de technisch uitgewerkte tekeningen met benodigde rapporten) bij de gemeente worden aangevraagd. De toetsing vindt dan plaats door de gemeente.
En dan bouwen
Het toezicht tijdens de bouw wordt bij gevolgklasse 1 gedaan door de kwaliteitsborger. En bij de overige gevolgklassen door de gemeente. De gemeente komt trouwens wel kijken om te controleren of er gebouwd volgens de omgevingsplanactiviteit-bouwen, maar zal zich bij gevolgklasse 1 niet bemoeien met de technische aspecten.
Bijna klaar
U moet minimaal 2 weken voordat de woning gaat bewonen een gereedmelding doen. Uzelf bent verantwoordelijk voor de meldingen richting de gemeente en het aandragen van de benodigde stukken bij die melding. Uw kwaliteitsborger weet welke stukken dit zijn en zal deze bij u aanleveren. Pas als de gereedmelding inclusief de aangeleverde tekeningen en rapporten in orde is, mag u de woning gaan bewonen.
Bestaande woningen verbouwen of bijgebouwen plaatsen; wel of geen vergunning?
Het bovenstaande stuk ging over de bouw van een nieuwe woning. Maar wat als u een bestaande woning wilt verbouwen. Een dakkapel plaatsen of een uitbouw aan de achtergevel of een schuurtje. U kunt aantal bouwactiviteiten vergunningvrij uitvoeren. Dat is wel aan voorwaarden verbonden. Bijvoorbeeld, er zijn voorwaarden aan de afmeting en de positie in het dakvlak van dakkapellen. Of de maximale oppervlakte aan bijgebouwen op het perceel. Wees hierbij voorzichtig en laat u goed informeren. Want binnen rijksbeschermde gezichten en bij monumenten gelden die vergunningvrije mogelijkheden niet. In het Omgevingsloket kunt u door middel van de vergunningcheck nagaan of u al dan niet een vergunning moet aanvragen.
Overigens, toestemmingsvrij en vergunningvrij betekent niet regelvrij! U moet altijd voldoen aan de technische eigen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. En misschien ook nog aan andere van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan regels die gaan over het beschermen en behouden van wettelijk beschermde plant- en diersoorten en natuurgebieden. En vergeet u ook niet om rekening te houden met de privaatrechtelijke belangen van anderen (burenrecht).
Conclusie
Initiatiefnemers of een projectontwikkelaar, kunnen zelf via het landelijke Omgevingsloket informatie vinden over de geldende regels. Zij kunnen op basis van de regels een bouwplan ontwerpen en bezien in welke volgorde ze de benodigde vergunningen het beste kunnen aanvragen. Overleg met de gemeente helpt om dit proces goed te laten verlopen en niet voor onverwachte verrassingen komen te staan. De gemeente beoordeelt een vergunningaanvraag volgens de vooraf vastgestelde beoordelingsregels. Zo bewaakt zij de balans tussen het beschermen en benutten van de leefomgeving.
